【必読!】アパート経営の7種類のリスクと成功のコツ




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青柳 雄太郎

青柳 雄太郎

ファンドマネージャー・AFP・宅地建物取引士
慶應義塾大学理工学部卒業後、大手グローバルコンサルティングファームで業務・ITコンサルティングに従事。 その後、不動産ファンドにてファンドマネージャー・社長室、外資系生命保険会社で経営企画部門を歴任。 2012年9月に株式会社BrightReachを設立し、代表取締役として現在に至る。
不動産投資の説明をしているビジネスマン

アパート経営で不労収入を得る、つまりは働かなくても生きていけるというのは、誰もが夢見ることの一つです。

何もしなくてもお金が入ってくるということは、潜在意識として誰もが欲しがるものですよね。今回はそんなアパート経営のリスクとメリットを紹介します。

【必読!】アパート経営の7種類のリスクと成功のコツ

1)そもそも「アパート経営」とは?

アパート経営とは何でしょうか?漠然とした言葉です。それには主に、不動産を売却して得ることができる投資的な意味と、アパートを貸し付けて利益を得る経営的な意味があります。

【1】不動産投資とはなに

不動産投資とは、不動産を買って、売った時に得る差額によって収入を得ることです。2010年までは東京が市場の66パーセントを占めていましたが、2015年度には33.8パーセントへと下がっています。その代り、埼玉や神奈川などの近隣県の投資率は上がっています。

市場の資産価値が常に変動する東京よりも、そこへアクセスするための県に移り変わっているのがわかります。

【2】アパート経営とは

マンションを購入して、貸し付けることによって利益を得るものです。アパートを借りて別の人物に又貸しする方法もなくはありませんが、多くの場合、禁止されています。アパートとマンションの違いとしては、アパートは借りたもの。マンションは個人の資産として持っているものとなります。

2)要チェック!始める前に注意したい心構えとは?

マンション経営を甘く見てはいけません。始める前に甘い考え方を持っているようならば、捨てなければいけません。

【1】購入すれば後は放置

これは非常に危険です。何故かというと、アパートの保有権は鍵を持っている人にあり、カギを変えられて20年経過されれば、その保有権は貸主に移ってしまいます。また、定期的なメンテナンスは必要不可欠です。

【2儲からなくても節税対策になれば良い

節税のためにやるとしても儲けがマイナスでは、結果的にマイナスがもっと膨らんでいく可能性があります。半端な気持ちでやると、逆に節税どころか破産を招くことにもなりかねません。

【3】表面的な「利回り」だけ見ている

マンション経営は人と人との関わり合いによるものです。表面的な「利回り」だけ見ていると予想外の人間関係のトラブルに対処できないこともあります。

3)アパート経営の7種類のリスクとは?

アパート経営をする上で7種類のリスクがあります。このリスクをしっかりと把握しておかなくては、アパート経営はできません。

【1】金利のリスク

金利が高い時に買ったものを金利が安い時に売ったらどうなるでしょう?当然、赤字しか残りません。アパート経営で賃貸に出すにせよ、金利が安い時にローンを組んで買った方がお得に決まっています。そうした金利の変動のリスクはあります。

金利の具体的な変化は日銀が決めます。日本の銀行というのは、非常に安い金利で庶民からお金を借りています。貸す時は景気の良い時はどんどん貸してくれ、借りて欲しいのだから金利も下がっていく傾向があります。

逆に景気が悪い時は、貸し渋り、金利を高く設定する傾向があります。金利は景気によって変動します。政府の政策などで、「今は上がり時だな」と思う時にマンションを買うといいでしょう。

【2】事故・災害のリスク

例えば事故で車が突っ込んでくる、災害で家が倒壊したり全焼したりするとします。その場合、保険をかけていないと大損です。何千万円という損をします。事故のリスクの具体的な金額でいうと、マンション一つ辺り3000万円が相場でしょう。

高級マンションだと1億円、小さなアパートだと1000万円が相場です。これは保険を確実にかけておくことで、解決できます。

【3】家賃滞納のリスク

アパートとして貸して、相手が家賃を滞納してしまった場合はどうなるでしょう?収入がなく、税金だけ払うことになってしまい、困ってしまいますよね。当然、最初の契約書で何か月以上滞納したら退去しなければいけないと決めてあります。

契約書の様式はどんなものでも構いません。パソコンで打ってもいいですし、手書きで書いてもらってもいいです。ただ、最後の手書きの名前書きと印鑑だけはしっかりしておきましょう。それがないと意味がありません。その通りに法的手段を使い、それでも退去しなかった場合は、プロの退去屋に任せましょう。

握手を求めているビジネスマン

【4】空室のリスク

空室のリスクはそのまま収入ダウンに響いてきます。そのため、ペット許可や防音性を優れたものに改築するなど対策が必要です。

【5】劣化のリスク

マンションは当然劣化します。そのため、不動産としての価値は年々下がり続けていく事になります。投資目的よりも、賃貸で稼いだ方が堅実でしょう。

【6】管理業者のリスク

管理会社と揉めることもあります。騒音を出していたり、ペット違反なのに飼っていたりすると、ご近所トラブルとなって最終的には持ち主に困り事が回ってきます。ある程度の対人リスクを覚悟し、勝気でいける対人スキルを持ちましょう。

【7】地価の下落のリスク

地価が下落すると当然、マンションの値段が落ちます。マンションも土地の上に立っています。土地状況のチェック方法は、政治的要素が大きく絡んできます。例えば、今は中国が日本の土地を買い占めているため、上がり時です。

逆にバブルの時は、景気が良いために土地が跳ね上がっていましたが、アメリカなどの圧力に屈し、政府が悪法を作ったために弾けてしまいました。東日本大震災の時は、大きく揺れるため高層マンションの上の階はかなり値段が下落しました。

そうした政治的要素を細かくチェックしていくことが大切です。しかし、賃貸をする場合にはそうしたリスクは回避されますので、賃貸を優先して事業するといいでしょう。

4)アパート経営を失敗させない為の5つの事前準備

アパート経営はリスクを回避し、失敗しないことが重要になってきます。成功よりも失敗しない方が大切なのです。

【1事前準備1:長期的な資産計画を

長い目で見て資産運用をする必要があります。どのよう計画書なのかというと、まずはそのアパート経営で出せる最大の額を計算します。そこから、リスクを差し引きます。これくらいのリスクが出るだろうというのは予め、わかるものです。

そうしたものを綿密に計画書として作ってください。そして、トラブル時には即時に改変することが大切です。家賃滞納や空席などで短期的に損をしても、全体の収益を考え、長期的な資産計画を考えてください。

【2】事前準備2:数年後の金利上昇・土地状況のチェックを

数年後の金利や土地の値段を予想するのは、アパート経営の基本です。この方法やコツとは常に景気に気を使って行くことです。

政治は経済発展を主としているのか、中国などの土地の資産が上がれば共産主義で土地の売買ができない中国人が日本に投資を持ってくるだとか、北朝鮮とアメリカが戦争をしたら韓国人の難民が日本に大量にやってきて経済を圧迫させるだろうだとか、様々な要因から様々なパターンを予想して一番現実性の高いものを選べ良いです。

ちなみに、現実性の高いものというのは、一般的にはその分野の本を10冊読んで過半数以上の本が同じことを書いているものとされています。

【3】事前準備3:現実的な返済計画を

お金を借りる時は、返せる当てがある時だけにしてください。アパート経営には勿論、資金がかかってきます。計画書のポイントとして、10年以上かかって返済できない借金はしないことです。家のローンを組むわけではありません。

資金を得るためにマンションを購入するのですから、資金を取り戻す必要があります。10年かかっても返せないものは取り戻したことにはなりません。

【4】事前準備4:入居者との的確な契約書を用意

これは基本ですね。例え身内でも契約書のない賃貸など意味がありません。お金を払う義務もないのです。契約書の注意点は、借地権についてです。賃貸をする権利を借地権というのですが、それが生前に曖昧になっていると、入居者の死後、とんでもない人物が借地権を相続するかもしれません。

ポイントとしては、「家賃の根切交渉は聞かない」ということを書いておくことです。土地が下落すると、家賃の根切をしようとする人もいます。そうした人へ事前に対処しておく必要があります。

【5】事前準備5:プロに相談を

最終的にトラブルが起きたらプロに相談してください。独りで抱え込まずに、プロに任せるのが一番です。プロに相談する手順はまず選定が必要になります。選び方としては実績がある弁護士が良いでしょう。経験が何よりの力です。

注意点は悪質な弁護士も中にはいますので、そうした弁護士に当たらないように注意するということです。最大のメリットは、早期解決です。ポイントは、自分ではどうしようもできないことをどうにかしてくれるということですね。

まとめ

1)アパート経営の前に資産価値の変動をチェックしましょう

2)表面的な利回りだけではなく総合的な計画を練りましょう

3)7種類のリスクとその対策を事前に考えて一歩を踏み出しましょう

4)不動産投資で戦う前に確実な資産計画書をプロと一緒に作ってみましょう

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青柳 雄太郎

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ファンドマネージャー・AFP・宅地建物取引士
慶應義塾大学理工学部卒業後、大手グローバルコンサルティングファームで業務・ITコンサルティングに従事。 その後、不動産ファンドにてファンドマネージャー・社長室、外資系生命保険会社で経営企画部門を歴任。 2012年9月に株式会社BrightReachを設立し、代表取締役として現在に至る。




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