アパート経営に必要な資金って?賢い資金調達の4STEP




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青柳 雄太郎

青柳 雄太郎

ファンドマネージャー・AFP・宅地建物取引士
慶應義塾大学理工学部卒業後、大手グローバルコンサルティングファームで業務・ITコンサルティングに従事。 その後、不動産ファンドにてファンドマネージャー・社長室、外資系生命保険会社で経営企画部門を歴任。 2012年9月に株式会社BrightReachを設立し、代表取締役として現在に至る。
ドアに刺さっている家の鍵

相続税対策や、サラリーマンが複数の収入を得るためにアパート経営を始めるというケースが増えています。そのアパート経営を始めるために最初に行うことが、資金の調達です。

アパート経営を行うには、どのような資金が必要でどこから調達すればいいのでしょうか。

アパート経営に必要な資金って?賢い資金調達の4STEP

1)そもそも「アパート経営」とは

【1】不動産投資とは何か

不動産投資とは利益を得ることを目的として、不動産に投資を行うことです。購入した不動産の価格が上がったときに売却して差益を得たり、購入した不動産を別の人に貸して家賃収入を得たりします。

【2】アパート経営とは

アパート経営とはアパートを一棟購入して、所有者としてアパートの各部屋を入居者に貸し、その賃料収入を得るという不動産投資の一種です。

【3】「アパート」と「マンション」の違いとは

「アパート」と「マンション」とに法律的に明確な違いはありません。しかし不動産投資においてアパート経営と区分マンションでの賃貸経営は違いを持って考えられます。一般的にアパート経営というとアパート一棟を購入し、入居者に貸すことをいいます。対して区分マンションでの賃貸経営は大型マンションの一室もしくは複数の部屋を購入し入居者に貸すことになります。

マンションと比較した場合のアパート経営のメリットは、建物の価値が無くなっても土地の価値が残ることや部屋数が複数であることで空き室リスクを低くできること、相続・贈与税対策の効果が高いこと、高利回りが期待できることが挙げられます。逆にデメリットは、投資金額が大きいことや経営管理に手間が掛かる点、流動性が低い点があります。

2)アパート経営に必要な資金とは?

【1】金融機関からの借り入れとは

元から物件を所有していない限り、アパート経営を始めるには物件を購入する必要があります。しかしアパートを購入するにはある程度の資金が必要となります。その資金は金融機関から借り入れをして調達する選択肢あります。金融機関からの借り入れの方法としては2種類あります。

アパートの一部を自宅として使用する場合には、住宅ローンを利用できる場合があります。完全にアパートだけに利用する場合には、アパートローンを利用することになります。一般的にはアパートローンの方が審査が厳しく、金利も高めに設定されています。

【2】最低限必要な平均資金額とは?

アパート経営を始めるには最低限どのくらいの資金が必要となるのでしょうか。仮に70坪の敷地に2階建て床面積112坪のアパートを建てるとした場合、8000万円くらいの費用が必要となります。(地域・設備などによって金額は異なる可能性はあります)

【3】自己資金があるともちろん有利

アパート経営を始める場合、自己資金があると色々な面で有利になります。まずローンとして借り入れる金額が少なくて済むため、ローン返済額が軽くなります。また自己資金が多き方がローンの審査にも通りやすくなります。可能であれば、1割以上の自己資金を用意しておきたいものです。

【4】自己資金を増やすアイディアとは?

できるだけ自己資金が多い方が良いのですが、自己資金を増やすにはどうすれば良いでしょうか。あなたがサラリーマンなど他の収入を持っているのであれば、住宅や車、保険などを見直して支出を減らすことが一番の近道です。

また親などの身内から出資を得られるのであれば、積極的に利用しましょう。ただし、贈与税の課税対象になる可能性もあるため、金額については非課税内で行うようにすべきです。

【5】資金調達を行う上で大切な心構え

資金調達を行う上で大切な心構えがあります。アパート経営は事業として経営者の目線で考えることが必要ということです。つまりは、幾ら借りられるかではなく、事業としての収支を考え、幾ら借り入れであれば経営が成り立つかという観点で資金調達を行ってください。

【6】金融機関の融資金額の判断基準とは?

金融機関は借り手の信用度合いによって融資金額を判断します。信用度合いとは、勤務先、年収、自己資金です。勤務先は公務員や上場企業であれば高くなります。

逆に個人事業主などの場合リスクが高いと判断されるケースがあります。年収はもちろん高い方が信用も高くなります。自己資金の金額は金融機関にとっての保険になるという考えで多いほど信用が高いと判断されます。

不動産の説明を受けている男性

3)頭金0円でもアパート経営はスタートできる?

【1】融資を行えばスタートが出来る

一般的には頭金0円ではアパート経営を始めることは難しいのですが、上手に融資を使うことでスタートすることは可能です。

【2】自己資金がない場合はどうしたら良い?

手元に十分な自己資金が無くても、いくつかのケースで融資を受けられる場合があります。ひとつはアパートローンよりも基準の緩やかな住宅ローンを利用するという方法です。

また物件購入価格と比較して、担保価値の高い物件を購入する場合には融資が行われるケースもあります。またアパート経営を行う物件とは別に不動産を所有している場合には、その不動産を担保にして融資を受けるという手もあります。

【3】融資利用とはなに?

融資利用を前提として不動産取引を行う場合には、「融資前提の特約」を契約条件とすることもできます。これは融資が受けられない場合には契約解除とするという内容であり、万一アパート経営資金を調達できない場合のリスクを回避するものです。

【4】住宅ローンとは?

住宅ローンとは一般的には自宅の購入資金を対象に金融機関が融資を行うものです。銀行や信託銀行、信用金庫、JA、労働金庫などが取り扱っています。アパートを購入を目的とした資金の融資はアパートローンと呼び、融資条件や審査基準を分けている場合が多くあります。

【5】住宅ローンの基準とは

住宅ローンは、その融資を行う際にいくつかの基準で審査を行います。その基準とは次のものです。基準の一つは個人信用情報です。これは個人のクレジットカードや借り入れの記録の中で現在の残高や延滞が無かったかを見ます。

またクレジットカードのキャッシングが借入金として見なされるメースもあります。次に勤続年数と勤務先も基準となります。金属年酢は収入の安定性という観点、勤務先は公務員や大企業、上場企業ということであれば審査に有利に働きます。また借り入れできる金額もこの条件によって決定されます。

4)金融機関から資金調達をするまでの4STEPとは?

【1】STEP1:申込

金融機関から資金調達を行う場合、まず金融機関に対して申込を行います。この段階で考えるべきはどの金融機関に申込を行うかということです。金融機関によって審査の難易度が異なります。

また定期預金があるなど過去の取り引きも審査の材料になります。そして万一ですが審査に落ちたときのことも考えておきましょう。審査に落ちたという情報は信用情報データベースに6ヶ月残り、他の金融機関も見ることができます。

つまり審査に落ちた後、別の金融機関も申込を行っても、お金を借りにくい状態が続いてしまうということです。そのためすでに口座を持って長く利用しているなど、審査に通りやすい金融機関に申込を行うことがベターです。

【2】STEP2:仮審査

金融機関によっては審査を仮審査と本審査に分けている場合があります。まずは仮審査に通ることが必要となります。金融機関によって審査の内容は異なってきますが、仮審査では返済能力つまり収入を指標に評価します。またこの仮審査の段階で他社からの借り入れも影響します。

【3】STEP3:本審査

仮審査を通過すると次に本審査が行われます。本審査では信用力が調査されます。信用力としては、過去10年間に債務整理を行ってないか、過去5年間にローンや携帯電話料金など各種支払いの滞納は無いかといったことを材料に審査が進められます。

【4】STEP4:契約

本審査が通ったらいよいよ契約になります。この段階で注意すべきは、申込時の情報と契約時の情報に食い違いが無いようにするということです。単なるミスであっても、金融機関からすると故意に情報を偽ったと見なされて、契約できないと言う事態にもなりかねません。その場合、再度審査をやり直すことになります。申込の段階から十分注意しながら手続きを行うようにしましょう。

5)アパート経営の資金調達で注意すべき3つのこと

【1】借入額の大きさ

借入額が大きくなると当然ながら毎月の返済額も大きくなります。アパート経営で得られる見込み収入を基準に空き室リスクも考慮して、無理のない範囲での借入額となるように注意して資金調達を行いましょう。特に自己資金が少ないか0円である場合には、運転資金が底をつき資金ショートしてしまう可能性も高くなるため、特に注意が必要です。

【2】複数の収入を確保

アパート経営のために資金調達を行ったら、毎月の返済がスタートします。もしあなたがアパート経営の他にサラリーマンなど他の収入を得る方法があるなら、その収入の方法は確保したままアパート経営を始めるべきです。

万が一計画通りのアパート経営による収入が得られない月があっても、他の収入でカバーすることが可能だからです。もしアパート経営だけでやっていくという場合には、複数棟のアパートを経営し十分にリスク分散ができる状態になってからにしましょう。

【3】住宅のためのローンは後で

もしあなたが、アパート経営と共に将来住宅の購入も考えているのなら、住宅の購入は後回しにしてください。その理由は2つあります一つはアパートローンに比べて住宅ローンの方が借りやすいためです。先に住宅ローンを組み、後でアパートローンを申し込んだ場合、審査に通らない可能性もあります。

もうひとつの理由は、万一アパート経営が上手く行かなかったときに家賃の安いところに引っ越し生活上の固定費を下げるという選択肢を残しておくためです。

まとめ

1)様々なメリットがあるアパート経営

2)アパート経営を始めるための資金は金融機関からの融資と自己資金で準備

3)自己資金があると金融機関からの融資でも有利になる

4)頭金0円でアパート経営を始める方法

5)資金調達の申込は審査に通りやすい金融機関に行う方がベター

6)資金ショートしないため借入額の大きさに注意しよう

7)複数の収入方法を持ちアパート経営のリスク分散を行っておこう

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ファンドマネージャー・AFP・宅地建物取引士
慶應義塾大学理工学部卒業後、大手グローバルコンサルティングファームで業務・ITコンサルティングに従事。 その後、不動産ファンドにてファンドマネージャー・社長室、外資系生命保険会社で経営企画部門を歴任。 2012年9月に株式会社BrightReachを設立し、代表取締役として現在に至る。




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