専門家が伝えるアパート投資で失敗してしまう7つのNG項目




The following two tabs change content below.
青柳 雄太郎

青柳 雄太郎

ファンドマネージャー・AFP・宅地建物取引士
慶應義塾大学理工学部卒業後、大手グローバルコンサルティングファームで業務・ITコンサルティングに従事。 その後、不動産ファンドにてファンドマネージャー・社長室、外資系生命保険会社で経営企画部門を歴任。 2012年9月に株式会社BrightReachを設立し、代表取締役として現在に至る。
積み木で作られた家

相続対策や資産運用でアパート投資を行う人が近年増えています。でもちゃんとアパート経営について知ってから始めないと、失敗し兼ねません。どんなことを知っていればアパート経営を上手に行えるでしょうか。アパート経営の失敗項目から学びましょう。

1)アパート投資って何?

【1】アパート投資とはそもそも何?

不動産投資とは利益を得ることを目的として、不動産に投資を行うことです。購入した不動産の価格が上がったときに売却して差益を得たり、購入した不動産を別の人に貸して家賃収入を得たりします。その中でもアパート投資はアパートを一棟購入して、所有者としてアパートの各部屋を入居者に貸し、その賃料収入を得るという不動産投資の一種です。

【2】他の投資との決定的な違いとは?

アパート投資と他の投資との違いは何でしょうか。アパート投資は他の投資と比べてリスクが少なく、専門知識が無くても経営を始めることができます。しかも物件の魅力を高めることによって、将来に渡り安定した収入を望むことが可能です。そのため安定した資産運用が可能となります。

【3】不動産経営ってどれくらいの人が踏み出しているもの?

不動産経営を行っている人の正確な人数は分かっていません。しかし一説には、全国で10万人以上の人が投資物件を保有しているという資産があります。

【4】ぶっちゃけアパート投資って稼げるの?統計は?

中古のワンルームマンションを購入したサラリーマン大家を例に見てみましょう。所有物件のボリュームゾーンは1,300万円から1,600万円で全体の4割を占めます。ローンの平均利用額は1,223万円、2%の低金利で30年以上の長期ローンを組んでいるという実態があります。

月のローン返済額は45,204円。家賃収入は東京の家賃相場を見ると8万円から6万円程度です。税や諸経費、空き室のリスクを加味しても稼げる可能性は高いと言えます。

参考:インカムラボ:(https://incomlab.jp/businessman-landlord-491

2)アパート投資で失敗した方の体験談・実例とは?

【1】ケース1:サブリース契約をしてしまったがために失敗した例

畑の真ん中に一棟アパートを建設しました。しかし、10部屋中3部屋しか埋まっていない状況となってしまいました。周囲は学校も工場も無く、「賃貸経営には不向きな立地」でるということを見抜けなかったためです。このような場合、数年毎のサブリース契約の見直しで家賃を下げることになり、損益分岐点を割ってしまい、経営が成り立たなくなります。アパート経営は自己責任の世界です。物件がはたして入居者を安定的に得られることができるのか、判断出来る目が重要になります。

参照:インカムラボ(https://incomlab.jp/businessman-landlord-491#1

【2】ケース2:物件&立地条件が悪くないにもかかわらず失敗した例

駐車場と車庫付き、地下鉄駅徒歩5分圏内という物件的にも立地的にも悪くなかったにもかかわらず、経営から撤退した事例です。入居者は居り、部屋は埋まっているものの入居者の対応に手を焼き、管理会社は何もしてくれないという状況でした。そのためアパート経営自体から撤退したのですが、これは「不動産管理を任せるパートナー選び」を適切に行えなかったために陥ったものです。アパート経営においては、単純に物件設備や立地などばかりに目が行きがちですが、信頼できる不動産管理会社と契約するということも重要になってきます。

参照:楽街不動産投資新聞(https://www.rakumachi.jp/news/practical/118805

【3】ケース3:利回りの高さで物件を選んで失敗した例

利回りのが高いということはリスクも高いというもの。現地確認をしっかりしていなかったこともあり、地方の物件で空き室が続いたり、思わぬ設備費用の負担が強いられてしまったために、経営が成り立たなくなってしまいます。

参照:インカムラボ(https://incomlab.jp/real-estate-investment-failure-443#52

PCで作業をしているビジネスマン

3)専門家から見るアパート投資でしていはいけない7つのNG項目

【1】NG項目その1:物件を購入しただけで「空き室対策」をしていない

アパート投資で成功するためには、できるだけ空き室を出さないことが重要です。そのため、空室が出た時の対策を事前にきちんと立てておくことが必要です。例えば、クリーニングや原状回復の費用を抑えるため、適切な価格設定を把握し、割安なクリーニング業者や壁紙の張り替えを安く行ってくれる業者を予め探しておくことは大切です。それと、空室が続いた時にローン返済ができないと破綻してしまう可能性が高くなります。緊急用に備えて数ヶ月分の余剰資金を確保しておくのが基本です。 

【2】NG項目その2:「利回り」だけを重視しすぎてしまう

相場より高利回りな物件の場合には、その理由を確認するようにしましょう。相場より高利回りな物件は、「空室が多い」「再建築不可」「設備のメンテナンス費用が高い」などの理由があることがあります。こうした物件の運用を成功させるには、かなりの工夫が必要になります。

【3】NG項目その3:地域と立地を間違ってしまう

アパート経営では賃貸需要が高い地域の物件を選ぶべきです。これは、駅徒歩○分といった単なる立地よりも重要です。そもそもアパートの賃貸需要の低い立地でアパート経営を行っても、空き室率が高くなってしまい、アパート経営は失敗してしまいます。

【4】NG項目その4:管理会社を活用できていない

アパート投資を成功させるため、そしてアパート経営を円滑に行うには管理会社を上手に活用する必要があります。管理手数料を惜しんで管理会社を使わないと有用な情報が入ってこず、入居者も集まらず、手間がかかります。またそのために多くの時間と余計なお金がかかってしまう可能性があります。

【5】NG項目その5:節税だけを目的にアパートを購入

アパート投資は人気の節税として雑誌などで紹介されています。しかし節税だけを目的にアパートを購入し投資を始めるのはおすすめできません。アパート投資を行う目的は、儲けを得るためです。しかし、節税効果の高いアパートは、儲けのでないアパートと言えます。そうなると、投資の主旨と本末転倒になってしまいます。

【6】NG項目その6:進められた物件をそのまま購入

不動産会社などに進められた物件をそのまま購入することは避けましょう。投資とは自己責任です。どの様な条件で、どのくらいの投資のリターンを狙うのか、基準は自分で決める必要があります。進められた物件が、その基準に適するのかどうか、判断をして購入を決めていきましょう。

【7】NG項目その7:投資の勉強をしない

アパート投資を成功させるには、多くのことを勉強しノウハウを身に付けることです。勉強不足の状態でアパート投資を進めると失敗を重ねてしまうことになります。知識を増やすことで、自分が望むアパート経営の方法を見つけ出すこともできる様になります。

不動産経営のイメージ

4)マンション投資で利益が実際に出たケースとは?

【1】事例1:家賃8万円10部屋所有する大家の場合

(1)売上シミュレーション

8万円 × 10部屋 = 月間80万円。80万円(月) × 12ヶ月 =年間960万円。

(2)支出シミュレーション

2,000万円の融資を15年、年利2.0%で受けた場合、年間の返済額は155万円になります。

一般的に諸経費は家賃収入の5%から15%程度になります。ここでは10%で計算します。そうすると96万円の諸経費が発生することになります。空き室のリスクも考慮します。空き室率10%の前提で考えると年間96万円収入が減ります。以上を足すと支出の合計は、155万円+96万円+96万円=『347万円』です。

(3)収入

売上シミュレーションと支出シミュレーションから収支を計算します。960万円 - 347万円 =613万円。年間613万円の所得が見込めます。

【2】事例2:家賃5万円4部屋所有する大家の場合

(1)売上シミュレーション:5万円 × 4部屋 = 月間20万円。20万円(月) × 12ヶ月 =年間240万円。

(2)支出シミュレーション:1,000万円の融資を10年、年利2.0%で受けた場合、年間の返済額は110万円になります。

諸経費を家賃収入の15%で、空き室率は単身向けのため5%で計算します。すると諸経費+空き室の控除で48万円が発生することになります。以上を足すと支出の合計は、 110万円 + 48万円 = 158万円 です。

(3)収入

売上シミュレーションと支出シミュレーションから収支を計算します。240万円-158万円=82万円。年間『82万円』の所得が見込めます。

ビジネスウーマン

5)必見!ここだけはおさえたい成功者に共通するチェック項目

【1】チェック1:自己資金の割合が高い

ローンに比べて、自己資金の割合を高くすることはアパート投資を成功させる重要な要因です。自己資金の割合が高ければ、月々のローン返済額を低く抑える事ができるため、損益分岐点を低く保つことができ、アパート投資を成功のまま続けることができます。

【2】チェック2:維持メンテナンスにはお金を惜しまない

維持メンテナンスにはお金を惜しまないようにしましょう。お金は掛かってしまいますが、物件の魅力を維持するための必要経費だと考えましょう。維持メンテナンス費を惜しんでしまうと、長期的には物件の魅力を下げ、空き室のリスクを高めることになります。そのためアパート投資を成功させるためにも維持メンテナンスは適切に行って、物件の魅力を維持するようにしましょう。

【3】チェック3:信頼できる管理会社を使う

良質で信頼できる管理会社を見付けて、管理をお願いしましょう。自主管理は時間と労力が掛かる割に、入居者探しにも苦労することになります。手数料は掛かりますが、管理会社を使うことで、時間を有効に使うことができ、入居者探しも効率的に行うことができます。

【4】チェック4:地域に合った物件でアパート投資を行う

地域や立地に合った物件でアパート経営を行う様にしましょう。学生や単身者が多いのであればワンルームや1DKの物件の需要が多く、ファミリー層が多いのであれば、2DK以上の物件を建てましょう。需要の少ない間取りの物件を建ててしまうと経営的に苦しいことになってしまいます。

まとめ

【1】アパート投資は長期に安定的な収入が見込める

【2】全国では10万人以上の人が不動産投資を行っている

【3】物件を購入してからスタート。継続した空き室が必要

【4】アパート投資に関する勉強を続けよう

【5】地域に合った物件でアパート投資を行おう

The following two tabs change content below.
青柳 雄太郎

青柳 雄太郎

ファンドマネージャー・AFP・宅地建物取引士
慶應義塾大学理工学部卒業後、大手グローバルコンサルティングファームで業務・ITコンサルティングに従事。 その後、不動産ファンドにてファンドマネージャー・社長室、外資系生命保険会社で経営企画部門を歴任。 2012年9月に株式会社BrightReachを設立し、代表取締役として現在に至る。




無料相談実施中!

【費用】無料

【内容】当メディアの記事をお読み頂いても問題が解決しない場合には、専門家にご相談頂いた方がよい可能性があります。

お金を「稼ぐ」「貯める」「増やす」「守る」「遺す」の5つのステージから考える弊社独自のノウハウは、現在まで【1000名】を超える方々から支持されています。

小さな疑問から、まずはお気軽に「株式会社ブライトリーチ」までお問い合わせください