【収入実態】アパート経営の収入状況&成功への6つの着眼点




The following two tabs change content below.
青柳 雄太郎

青柳 雄太郎

ファンドマネージャー・AFP・宅地建物取引士
慶應義塾大学理工学部卒業後、大手グローバルコンサルティングファームで業務・ITコンサルティングに従事。 その後、不動産ファンドにてファンドマネージャー・社長室、外資系生命保険会社で経営企画部門を歴任。 2012年9月に株式会社BrightReachを設立し、代表取締役として現在に至る。
会議資料を持っているビジネスウーマン

アパート経営は人気の資産運用方法の1つです。初期投資額が大きいアパート経営では、収益率をどれだけ高められるかが成功の鍵となります。

収支シュミレーションの数値を見ながら、アパート経営の収入の実態と、成功させるための秘訣を探っていきます。

【収入実態】アパート経営の収入状況&成功への6つの着眼点

1)アパート経営とは何?メカニズムと構造について

アパート経営とはいったいどのような不動産投資なのか、そのメカニズムと収支構造を見ていきましょう。

【1】アパート経営のメカニズムと収支構造

通常アパート経営は、土地とアパート1棟全室を保有して複数の部屋を貸し出し、運用する経営方法を指します。建物の維持管理や入居者とのやり取りは、専門の管理会社に任せるのが一般的です。

アパート経営で得られる収入には月々の家賃、敷金と礼金があります。それに対して支出は、税金、ローンの返済費用や建物を維持するための経費などになります。収入から支出を引いて、手元の残った金額が収益になります。

【2】アパート経営・マンション経営の収支における決定的な違いとは?

アパート経営もマンション経営も、基本的に収入は家賃や礼金、敷金などで、支出はローン、修繕費、税金、保険料ですが、次のような違いがあります。

・アパート経営

一棟丸ごと複数の部屋を所有するのが基本です。ですから空室リスクはあっても、賃貸収入がゼロになることはほぼありません。

・マンション経営

一室しか所有していない場合などに入居者が見つからないと、賃貸収入がゼロになる可能性があります。アパート木造、軽量鉄筋造、プレハブなどで建てられています。特に木造の場合は、火災保険料がマンションに比べて非常に割高になります。

【3】新築アパート・中古アパート経営のメリットとリスク

アパート経営には、土地を購入してアパートを建てて経営する新築アパート経営と、中古アパートを1棟土地ごと購入して賃貸に出す、中古アパート経営の2通りがあります。それぞれのメリットとリスクを見ていきましょう。

・新築アパート経営

[メリット]

新築アパートは、その時代の市場のニーズに合った間取りや設備で建物を建てることができるため、入居者が見つかりやすいのがメリットです。また、エアコンなどの設備も新しいため、すぐに何かが壊れて修繕するという可能性も低くなっています。

[リスク]

何らかの理由で建物の完成に時間がかかると、予定通りの賃貸収入が入ってこなくなるため、ローンの返済に影響します。また、土地を購入し新しく建物を建てるので、初期投資費用が高くなります。エアコン、バスなどの付属設備も全室一斉に新しく取り付けるため、将来それらを同時期に交換する可能性も高く、そのための費用がかかります。

・中古アパート経営

[メリット]

すでに建物があるため、新築アパート経営よりも初期投資費用が少なくすみます。新築の場合は建物の完成を待って入居者が入ってから賃貸収入が発生しますが、中古の場合はすでに建物があり、多くの場合はすでに入居者もいるため、すぐに賃貸収入を望めます。

[リスク]

アパートは木造、軽量鉄筋造、プレハブなどで建てられています。建物の耐久年数は20年~30年が一般的と言われており、中古で購入した場合にはすぐに大規模な設備投資が必要になる可能性もあります。アパートは一般的に新しい方が好まれる傾向があるため、退去者が出ると次の入居者が見つけるのが難しい場合があります。

2)アパート経営の収入実態はどうなっている?

アパート経営の収入には月々の家賃、敷金と礼金があります。それぞれの収入実態は次のようになっています。

【1】1棟当たりの平均収入目安

物件の所在地や部屋数にもよるため一概には言えませんが、アパート1棟あたりの平均収益は100万円程が目安と言われています。

【2】自己資金率と収入の関係性

自己資金率はゼロでもアパート経営は可能ですが、自己資金率が高い程実質利回りも高くなり、当然手取り収入も多くなります。

【3】礼金

アパートの敷金・礼金を何か月分にするかはオーナーが決めます。敷金は家賃の2~3か月分、礼金は1~2カ月分が相場と言われています。敷金は万一家賃が滞納になった際の担保や、退去時の修理費として使われるため残った場合は返金しますが、礼金は基本的にはオーナーの収入となります。

家の模型と電卓

3)収入シミュレーション!実際の収支計算式とお金の流れとは?

アパート経営における収入と支出は主に以下となっています。

・収入:家賃・敷金・礼金・更新料・共益費など

・支出:ローン返済料・火災保険料・地震保険料・修繕費積立費・修繕費・税金など

・利益=収入-支出(大まかに利益は収入から支出を引いたものとします)

・実質利回り(年間%)=((年間家賃収入―年間支出)÷物件価格)×100

【1】シミュレーション1:年間家賃収入300万円のケース

3,000万円の物件をローン借入金額2,000万円(20年ローン年利3%)で購入したとし、想定空室率15%、諸経費率15%で計算すると、実質利回りは7.0%となります。

・年間支出(返済額+控除・諸経費):2,231,040円

・年間手取り(家賃収入―年間支出):768,960円

・実質利回りは7.0%となります。

【2】シミュレーション1:年間家賃収入1、000万円のケース

1億2000万円の物件をでローン借入金額1億円(25年ローン年利2.5%)で購入、想定空室率20%、諸経費率15%で計算するしたとすると、以下のようになります。

・年間支出(返済額+控除・諸経費):8,883,404円

・年間手取り(家賃収入―年間支出):1,116,596円

・実質利回りは5.5%となります。

4)アパート経営は単なる「収入」だけではない?5種類のメリット

アパート経営には、収入だけではないさまざまな利点もあります。

【1】インフレ対策

物価が上昇するインフレの際には、物価に連動させて更新時に家賃を引き上げることが可能です。一般的にインフレ時には不動産価格も上昇するので、所有する土地やアパートの資産価値も高まります。

【2】生命保険の代わりに

アパートを購入する際にローンには、融資元の銀行が指定する「団体信用生命保険」が含まれています。ローン返済者に万一のことがあった場合、ローン残高はこの保険によって完済され、遺族にはアパートと家賃収入が残ります。

【3】節税効果

不動産経営では購入後は帳簿上だけの費用となる減価償却費を、経費として計上することができます。アパート経営者に別途給与所得がある場合、その給与収入と不動産収入を合わせたうえで、所得税が計算されます。

そのため、減価償却費を含めた不動産収益を計算し、その分を給与所得と相殺したうえで所得税が算出されるため、所得税を節税することが可能となります。

【4】年金対策

勤め先を退職した後もアパート経営の家賃収入が定期的に入るので、年金の支給開始までの穴埋めとして利用したり、支給後の年金金額にその収入を上乗せすることができます。

【5】相続・贈与税対策

個人相続税の計算方式では、現金を相続するより投資用不動産を相続した方が、財産の評価額が約3分の1ほど低くなります。木造や軽量鉄骨造りのアパートは、鉄筋コンクリート造のマンションよりも固定資産税率も割安になります。

ウッド調の背景と家の模型

5)アパート経営で収入差を生む為に注意すべき6つのチェックリスト

【1】CHECK1:空室リスクへの対策

不動産経営において空室リスクは常にあります。ローンの返済計画を立てる際は、必ず空室リスクを想定しましょう。安全性を重視すると15%~20%程度の空室リスクが主流と言われています。実際に空室がでてしまった場合の対策としては、次のような方法が考えられます。

敷金や礼金を下げる・入居者条件を緩める・AirBNBなどとして、短期間の貸し出しを考慮する・家具付きにする・営業力の高い不動産会社に変更する

【2】CHECK2:建物の劣化への対策

アパートは一般的に木造や軽量鉄骨造やプレハブ造なため、建物の劣化が早いというデメリットがあります。必ず発生する修繕費は月々の家賃収入から積み立てておくようにしましょう。

【3】CHECK3:金利上昇への対策

アパート経営では借りるローンの金額も大きくなり、数%の金利が総返済額に大きく影響します。できるだけ安いローンを組めるように、複数の銀行と融資交渉をしましょう。一般的に都市銀行は審査は厳しいですが金利が低め、対してノンバンク系は審査が緩めで金利が高めの傾向があるようです。

日ごろから給与振込等で残高がある銀行では、金利が優遇されたりすることもあります。また、不動産会社の紹介でも優遇金利が利用できる金融機関もあるので、事前に確認しましょう。また、ローン返済中に金利交渉をしたりすることも可能な場合があります。

【4】CHECK4:管理会社選びのポイント

管理会社を選ぶ際には次の点を考慮しましょう。入居者を集める営業力が高い管理会社を選びましょう。管理会社のホームページなどで公開されています。また、設備が壊れた時などトラブルへの対処能力があり、きちんと連絡が取れる会社を選びましょう。

【5】CHECK5:家賃滞納リスクへの対策

家賃が滞納された場合には、早めに督促することが大切です。書面等できちんと対処しましょう。2カ月分の滞納が発生した場合には、書面で解約をうながします。

最近は連帯保証人に代わり、家賃保証会社といって契約者が滞納した家賃を立替えてくれる会社を利用することも多くなっています。連帯保証人が要る場合にはそちらにも早めに連絡をし、代わりに家賃を支払うよう交渉します。

【6】CHECK6:初期の自己資金率をできるだけ高く設定

アパートは建物の耐用年数が低い飴、ローンが25年までしか組めないようになっています。また、投資用物件のローンは通常の住宅ローンより1~2%高い金利設定となっています。これらの理由から自己資金の割合が低いと月々の返済金額が大きな負担となってきます。なるべく多くの自己資金を準備して無理のない返済計画を立てましょう。

6)良い物件の見極め方って?アパート経営初心者の見極め術

アパート経営を成功させるカギは、良い物件を選び空室率を減らすことです。良い物件はどのように選べばいいのでしょうか。

【1】立地条件

最寄りの交通機関やそこまでの移動手段がきちんとあること、単身者向けか家族向けかによって、近隣に学校、コンビニやスーパー、病院などの施設があるかどうかも大切なポイントです。

周りの賃貸物件の空室状況も確認しましょう。立地条件が良い場所にあれば周囲に他の賃貸物件があっても空室は少ないはずで、同様に空室リスクも軽減できます。

【2】周辺環境

周辺に空き地や駐車場が多い場合、将来的に新しいアパートが近くに建つ可能性もあるのでリスクとなります。

【3】修繕履歴

中古マンションを購入する際には、建物の修繕履歴があるかどうかを確認しましょう。購入後の修繕計画を立てる際に必ず必要になってきます。

まとめ

1)アパート経営とは、土地とアパート1棟を運営することです

2)アパート経営を考える際は、実質利回りを重視しましょう

3)アパート経営の成功の秘訣は、空室率を下げることです

4)アパートローンには、生命保険が組み込まれています

5)アパートローンの金利は高めなので、自己資金率を高めにしましょう

6)物件選びの際には、立地条件と周辺環境を確認しましょう

The following two tabs change content below.
青柳 雄太郎

青柳 雄太郎

ファンドマネージャー・AFP・宅地建物取引士
慶應義塾大学理工学部卒業後、大手グローバルコンサルティングファームで業務・ITコンサルティングに従事。 その後、不動産ファンドにてファンドマネージャー・社長室、外資系生命保険会社で経営企画部門を歴任。 2012年9月に株式会社BrightReachを設立し、代表取締役として現在に至る。




無料相談実施中!

【費用】無料

【内容】当メディアの記事をお読み頂いても問題が解決しない場合には、専門家にご相談頂いた方がよい可能性があります。

お金を「稼ぐ」「貯める」「増やす」「守る」「遺す」の5つのステージから考える弊社独自のノウハウは、現在まで【1000名】を超える方々から支持されています。

小さな疑問から、まずはお気軽に「株式会社ブライトリーチ」までお問い合わせください