【比較検討】アパート経営は儲かるのか?5大ポイントを紹介




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青柳 雄太郎

青柳 雄太郎

ファンドマネージャー・AFP・宅地建物取引士
慶應義塾大学理工学部卒業後、大手グローバルコンサルティングファームで業務・ITコンサルティングに従事。 その後、不動産ファンドにてファンドマネージャー・社長室、外資系生命保険会社で経営企画部門を歴任。 2012年9月に株式会社BrightReachを設立し、代表取締役として現在に至る。
ビジネスマンと住宅のイメージ

以前からアパート経営は、土地が残る手堅い資産運営の方法として人気でした。さらにマイナス金利と相続税の増税で、より活発に行われるようになってきています。

果たしてアパート経営は本当に儲かるのかを、マンション経営と比較しながら見ていきましょう。

【比較検討】アパート経営は儲かるのか?5大ポイントを紹介

1)そもそもアパート経営とは?

まずアパート経営とは具体的にどんな内容を指すのでしょう?同じ賃貸不動産の経営ですが、アパート経営とマンション経営は大きく違います。

【1】アパート経営とは

アパート経営は土地とアパート1棟を保有して、複数の部屋を賃貸に出して運用することです。雑務や維持などは管理会社に任せるケースもありますし、「大家さん」として直接行う場合も多いです。建物の保全に関する意思決定なども、経営の大切な一部です。アパートの構造は主に木造、軽量鉄骨造、プレハブ造などとなっています。

【2】マンション経営とは

マンション経営とは、マンションの1室を保有し賃貸に出して運用することです。入居者との連絡や部屋の維持などは、管理会社に頼むのが一般的です。建物の保全などは、管理組合を通じて行われます。マンションは主にRCと言われる鉄筋コンクリート構造になっています。

【3】アパート経営・マンション経営の大きな違い

アパート経営とマンション経営の意味の違いが分かったところで、3つの投資的な視野から両者違いを見てみましょう。

・空室リスクはアパートが低い

アパート:複数の部屋を所有するので、1室が空室になっても家賃収入が0円になることはありません。

マンション:複数の部屋を運営しない場合、空室時には家賃収入が0円になるリスクがあります。

・初期投資金額はマンションが少ない

アパート:土地とアパート1棟分の出資となるため、購入費及び建設費が大きくなります。土地をすでに所有している場合にはアパートの建築費のみとなります。

マンション:ワンルーム投資など比較的手ごろな投資金額で始められます。

・長期ローンが組めるのはマンション

アパート:ローンは通常マンションのように長期では組めません。これはアパートの建築資材が木造などの場合が多いので、耐用年数がマンションより短いからです。ですから同じ金額でローンを組んだ場合、月々の返済金額は高くなります。ですがローン完済後の収益性はマンションよりも高くなります。

マンション:鉄筋コンクリート造などでできていて耐久性が高いので、長期ローンを組むことができます。

2)アパート経営は儲かるのか?利点で見る5つのポイント

ではアパート経営にはどのような投資メリットがあるのでしょうか?代表的な5つのポイントが以下の通りです。

【1】空室のカバー

空室があっても他の部屋でカバーできます。1棟経営が基本となるので、数部屋を同時に貸し出すからです。数年にわたる賃貸契約期間内は、家賃収入が約束されます。最近では空室をAirBNBとして短期間で貸出し、臨時収入を得ることも可能になりました。その対応してくれる管理会社も出てきています。マンションでは管理組合でAirBNBを禁止している物件も多いのですが、アパート経営なら1棟所有なのでオーナーとしてその意思決定をできます。

【2】他の金融商品に比べて堅実で安心

建物が老朽化して価値が下がっても、土地を資産として残すことができます。また株や外貨投資などと違って、短期間で資産価値が大きく変わることもありません。

【3】マンションよりキャッシュ(頭金)が少なくて済む

土地をすでに所有している場合は、建物の建築費だけですみます。アパートは木造、軽量鉄骨造やプレハブ構造が多いので建築費は比較的安く済みます。

【4】インフレ・デフレ双方に強い

インフレに対しては、物価に連動して家賃の引き上げが可能です。通常インフレ時には不動産価格も上がります。つまり所有する土地及びアパートの資産価値も高まるということが考えられます。

物価や給料が下がるデフレにおいても、家賃は一気に下がることはありません。賃貸契約は数年契約を基本としており、入居時に決めた家賃が継続するからです。ですからアパート経営は物価下落の影響を受けにくいと言えます。

【5】マンション経営より節税効果が期待できる

固定資産税を軽減できる可能性が、マンションよりも高くなります。通常マンションは鉄筋コンクリート造です。木造や軽量鉄骨造のアパートに比べて、固定資産税が割高になります。また固定資産税の軽減を受けるため、「新築住宅の特例」というのがあります。

その場合の床面積は賃貸の場合、40㎡以上280㎡以下が対象となります。40㎡以下の部屋も多いマンション経営では、固定資産税の軽減を受ける可能性が少なくなります。

ビジネスミーティング

3)ここは事前にチェックを!失敗しないための4つの確認事項

大きな初期投資が必要になるアパート経営を、失敗しないために気を付ける主な点が以下の4つです。

【1】自己資金の割合をできるだけ高く

「頭金0円からのアパート経営」などの広告をよく目にしますが、自己資金の割合は多い方が有利です。ローンの返済が軽くなること、そしてローン審査に通りやすくなるからです。アパートは建物の耐用年数が低いため、最長で25年までのローンしか組めません。

そして金利は住宅ローンの金利よりも1~2%高くなります。ですから自己資金の割合をなるべく高くし、月々の返済金額を減らすのが安全です。また複数の部屋を同時に運用しますが、空室のリスクは3割取っておいた方がいいとも言われています。

【2】アパート経営は結局は立地が全て?

アパート経営おいては、立地条件が一番大切になってきます。ですがそれがすべてではありません。立地条件以外にも気を付けたい点が2つあります。

・部屋自体の魅力:入居者から人気がある物件であるということが大切です。人気のポイントは「時代のニーズに合った部屋の内容」、「手ごろな家賃設定」などです。

・賃貸管理会社の能力:賃貸管理会社の営業力が高いと、不要な空室リスクを回避できます。入居者募集のノウハウがしっかりある管理会社を選ぶことが大切です。

【3】敷地の「半分を我が家」「半分を賃貸」にする方法も?

自宅を建てる時には建設費やローンの負担はなるべく減らしたいものです。その方法の1つとして、自宅併用のアパートを建てるという手段があります。そうすることによって、アパートの賃貸収入をローンの返済にあてることができます。

そして半分は自宅ですから、アパートローンよりも安い住宅ローンが使えます。ただしこの方法を利用する場合、自宅住居面積50%以上という条件に注意しましょう。参考までに主なアパートローンは、年利約2~4%で期間は最長25年間です。住宅ローンは年利0.7%~0.8%で、期間最長35年間となります。

【4】建物の劣化・修繕費を確実に考慮しよう

ローンが終わったら賃貸収入が丸ごと収益となるワケではありません。アパートは維持費がかさむので、修繕費などの積立をきちんとしておくことが大切です。木造の場合は特に劣化が早いので注意しましょう。アパートは10年~15年ごとに、屋根や外壁などへの大きな修繕費がかかるとされています。

4)結局はアパート経営・マンション経営どっちがお得?

アパート経営とマンション経営は、どちらもメリット・デメリットがあります。どちらがお得かは、より自分に合っているか方を選べるかどうかで変わってきます。

【1】アパート経営に向いているケース

・立地条件の良い場所にすでに土地を所有している

・自己資金をある程度準備できる

・アパート予定地周辺に土地勘がある

・経営にある程度時間をかけられる

・自宅併用のアパートを建てて建設費やローンを節約したい

【2】マンション経営に向いているケース

・土地勘のあまりない地域に投資用物件を購入する場合

・勤続年数が短くローン審査に不利な人

・初めて不動産投資をする人

・管理の手間をかけたくない人

まとめ

1)アパート経営は空室リスクをコントロールしやすい

2)自己資金の比率はできる限り多い方がよい

3)アパートの立地条件は重要ではあるがすべてではない

4)借り手に魅力的な部屋作りを意識する

5)信頼できる管理会社と契約することが重要

6)維持費を積み立てておくことが大切

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青柳 雄太郎

青柳 雄太郎

ファンドマネージャー・AFP・宅地建物取引士
慶應義塾大学理工学部卒業後、大手グローバルコンサルティングファームで業務・ITコンサルティングに従事。 その後、不動産ファンドにてファンドマネージャー・社長室、外資系生命保険会社で経営企画部門を歴任。 2012年9月に株式会社BrightReachを設立し、代表取締役として現在に至る。




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