ホテル投資がアツい?ホテル投資で成功を見極める6つのコツ




The following two tabs change content below.
北田豊

北田豊

ファイナンシャルプランナー・AFP・資産形成コンサルタント
外資系金融機関にて7年間勤務。連続年間表彰、上位1%の成績を収めた後、株式会社Bright Reachに副社長として参画、入社後半年以内で、代理店ランキング全国No.1に育て上げる。不動産・保険を活用した、節税・節約・資産形成コンサルタントとして活動。MDRT基準COTホルダー
デスクワークをしているホテルのスタッフ

インバウンド需要なんて言葉が普通に聞かれる時代です。海外からの観光客はどんどん増えています。それに伴ってホテルの予約が取りづらくなっている都市もあるほど。いま活況を呈しているホテル業界への投資を、あなたも検討してみませんか。

1)観光立国を目指す日本とホテル事情

【1】訪日外国人の推移とホテルの数

訪日外国人は年々増え続けています。2000年以降の推移を見てみましょう。2000年の訪日外国人は475万7146人でした。2005年には672万7926人。2010年には861万1175人。

その後東日本大震災が発生したため2011年に一時的に減少してしまいますが、2013年には以前を上回る1036万3904人が訪日しています。そして2016年は2403万9700人と、はじめて2000万0000人を突破しました。2013年と比較するとわずか数年で2倍以上に増えたことが分かります。

そのような状況を受けてホテルの施設数も増え続けています。2000年に8220軒だったものが、2010年には9629軒、2014年には9879軒と推移しています。これは旅館の施設数が右肩下がりに減少し続けているのとは対照的であると言えます。

【参考】年別 訪日買い客数,出国日本人数の推移(日本政府観光局):https://www.jnto.go.jp/jpn/statistics/marketingdata_outbound.pdf

【参考】ホテルが足りない!?訪日外国人旅行客急増による宿泊施設事情とは?(LIFULL HOMES PRESS):https://www.homes.co.jp/cont/press/report/report_00149/

【2】東京オリンピックのホテル需要

では、間近に控えた東京オリンピックに向けて急増する訪日外国人の宿泊を受け入れることは大丈夫なのでしょうか。確かに、客室稼働率の高さを受けて宿泊料金は高騰し続けています。

「オリンピック観戦のための宿泊者は約26万人が見込まれており」と大量の訪日外国人への対応が必要になります。しかし、次々と宿泊施設の大型化や近隣での宿泊施設開業により対応できるという見通しも出ています。いずれにしてもホテル業界は活況を呈しているのです。

【参考】2020年東京五輪でホテル不足?「客室数は確保可」の根拠(NEWSポストセブン):https://www.news-postseven.com/archives/20150720_337031.html

2)ホテル業界に投資するには?

【1】ホテル業を営む会社に投資する方法

ホテル業界に投資するの一つは、ホテル業を営む会社に投資する方法です。通常の株式投資と同じように証券会社に口座を開設し、上場しているホテルの株式を売買します。

【2】ホテルREITに投資する方法

ホテルREITとは、ホテル特化型の不動産投資信託のことを言います。ホテルREITに投資するには、株式投資と同じように証券会社に口座を開設しホテルREITの投資信託を売買します。

ホテルの一室

3)「ホテル運営会社」と「ホテルREIT」。儲かるのはどっちなの?

【1】ホテル運営会社の収入は宿泊料・宴会費用

ホテル運営会社の収入は宿泊料・宴会費用が主なものになります。そこから運営に掛かる諸経費を差し引いたものが利益となり。業績とされます。業績が良ければ株主への還元は大きくなり、業績が悪ければ株主への還元は減ってしまいます。

【2】ホテルREITの収入は賃貸料

ホテルREITは投資家から集めた資金を元に、宿泊施設を購入し、宿泊施設の運営会社に賃貸することで得られる賃料収入や、不動産売却益等の収入から諸費用を差し引いたて投資家に分配金として還元します。ひとつのホテルの業績だけに投資結果が左右されることがないので、株式投資に比べるとリスクは低いと言えます。

(1)ホテル運営会社への投資のメリット

ホテル運営会社への投資のメリットは、有望なホテル運営会社を見付けられたなら大きな運用益を得られる見込みがあることです。

(2)ホテル運営会社への投資のデメリット

一方、ホテル運営会社への投資のデメリットは、投資先のホテル運営会社の業績が悪かった場合には運用益が見込まれず、場合によっては損をしてしまうことがあります。一運営会社の業績に左右されてしまうと言うことです。また、株式投資にはまとまった資金が必要となるため、小さな金額から少しずつはじめるには適していません。

(3)ホテルREIT投資のメリット

ホテルREIT投資のメリットは、株式投資に比べて少額からはじめることができる点です。また、ホテルREITではほとんどの場合、複数のホテルへ投資を行っていることから、自然と分散投資を行っていることと同様となりリスクを回避することができます。

(4)ホテルREIT投資のデメリット

ホテルREIT投資のデメリットは、投資信託のため株式投資に比べると単独ホテルの業績が投資結果に反映されづらく、大きな利益を狙うことができない点です。またホテルREITを売り出している投資法人に手数料が掛かっている点も利益幅を少なくしてしまう要因になります。

4)ホテルコンドミニアム投資でいいとこどり?

【1】ホテルコンドミニアム投資の仕組み

「ホテルコンドミニアム」とはリゾートホテルの一室を所有し、利用していない期間はホテルの客室として運用する投資方法です。

【2】賃料ペイバック

賃料ペイバックとは所有する室を自分自身が利用しない期間に、客室として運用することで「ペイバック」つまり収入を得ることです。その収入を得る方法にはいくつかのタイプがあります。

(1)運用収益変動型

・難易度(☆☆★★★)

・説明:自分自身は利用せず、運用した売上に連動して収益を得るタイプです。

・特徴:売上に連動して収益を得るタイプであるため、所有する物件がどのくらい売上を上げることが出来るのか見極めが必要です。ホテルコンドミニアム投資としては中級レベルです。

(2)運用収益固定型

・難易度(☆☆☆☆★)

・説明:自分自身は利用せず、運用した売上に関わらず固定額の収益を得るタイプです。

・特徴:固定の収益を得ることができるため、シーズンによる需要の見極めが難しい初心者でも運用が可能です。

(3)ホテル利用+運用収益変動型

・難易度(☆★★★★)

・説明:自分自身が利用すると共に、運用した売上に連動して収益を得るタイプです。

・特徴:売上に連動して収益を得るタイプであるため、所有する物件がどのくらい売上を上げることが出来るのか見極めが必要です。合わせて自分自身が使う時期には収益を得ることができないため、利用時期と売上を上げられる時期のバランスの見極めが難しくなります。

(4)ホテル利用+ペイバック固定型

・難易度(☆☆☆★★)

・説明:自分自身が利用すると共に、運用した売上に関わらず固定額の収益を得るタイプです。

・特徴:運用した売上に関わらず固定額の収益を得るタイプのため、一定の収益は見込めますが、利用時期には収益を得られないため運用収益固定型に比べると収益額が低くなってしまいます。

5)知っておこう税金の話

【1】日本の税制が適用される

ホテルコンドミニアム投資の投資先物件が海外だとしても、日本での税申告の際には日本の税制が適用されます。

【2】雑収入となる

所轄する税務署によっては、ホテルコンドミニアム投資で得られた収益は賃貸事業としての収益では無く、ホテル事業の収入として「雑収入」に入れ込むべきと判断されてしまう場合があります。雑収入になってしまうと、所得税との損益通算できないため節税効果が薄まってしまいます。

【3】法人所有であれば大丈夫

法人所有である場合には、個人と異なり分離課税ではありませんので、全体の収入と収支を一体で考えることができます。

ホテルのフロントのスタッフ

6)ホテル投資で失敗しないポイント6選

【1】ポイント1:インフレ対策になる

不動産への投資であるため、将来インフレが起きたとしても実物資産であるホテルを所有しておけばインフレ対策になります。

【2】ポイント2: 外貨資産と同様の効果がある

ホテルコンドミニアム投資の投資先物件が海外である場合、外貨投資することと同じ効果が得られます。日本円だけで資産を持つリスクを軽減できます。

【3】ポイント3: 空き室リスクが少ない

ホテルコンドミニアム投資の投資先は人口の増加もしくは、リゾート客が増加していくエリアの物件に投資するようにしましょう。そうすることで空き室リスクが少なくなり、安定的な収益を得ることができるようになります。

【4】ポイント4: 購入物件の見極め

ホテルコンドミニアム投資を含む不動産投資では、初めの購入物件が以降の経営を左右する程重要です。立地はもちろん、間取りや、エリアによっては部屋の向きも重要です。例えばフィリピンなどの暑い地域では北向きの物件が好まれます。

【5】ポイント5: 複数の業者の話を聞く

必ず複数の業者の話を聞いてから、投資を始めるようにしましょう。複数の業者の話を聞くことで、情報の量と共に情報の正しさを見極める知恵を身に付けることも出来ます。また、業者の対応の態度から、業者の誠実さを知ることもできます。不動産投資では業者との信頼関係も安心した経営を行うためには重要になります。

【6】ポイント6:物件の足は早い

良い物件はあっという間に売れてしまいます。特に人気のエリアの場合は顕著です。価格交渉も時間を掛けすぎると、すぐに他に物件が流れてしまうため迅速な判断と対応が必要になります。

7)ホテル投資に関するQ&Aコーナー

【1】小口の不動産投資のオススメってあるの?

不動産投資で一棟購入、もしくはマンション投資でも空き室リスクの少ない都心物件への投資となると、通常はある程度まとまった金額が必要になります。しかし、共同出資型不動産であれば、一人当たりの投資額は少なくても投資を行うことが出来、なおかつ管理会社が管理運営を行うため手間も掛からないというメリットがあります。収益は投資額の大きさに応じた金額を得ることができます。

【2】ホテルコンドミニアム投資のオススメ都道府県

ホテルコンドミニアム投資で人気の都道府県といえば、やはり沖縄県です。もともと観光リゾート地であることからも、安定した需要が見込めます。北海道や長野県はそれに続きますが、季節により需要に変動があることから、若干上級者向けであると言えます。

【3】海外のホテルへ投資したい場合はどうしたらいい

海外のホテルへ投資したい場合には、まずその国の事情を知ることからはじめましょう。また経済状況も確認し、投資先として適切かどうかを見極めます。実際に投資する場合には、自分自身で現地の業者と契約を行う方法と海外の物件を取り扱う不動産会社を通じて投資する方法があります。

自分自身で現地の業者と契約する方法は、不動産取引の契約やローン契約などを現地法の下で行う必要があり、それなりの知識や経験が無いと難しいでしょう。まずは、不動産会社を通じて投資を行う方が現実的です。

まとめ

【1】訪日外国人は増え続けており、その需要を見込んでホテルの数も増えている。

【2】ホテル業界に投資するにはホテル業を営む会社に投資する方法とホテルREITに投資する方法がある。

【3】大きく儲けたいならホテル運営会社、安定的に儲けたいならホテルREIT。

【4】ホテルコンドミニアム投資は自分自身で使いながら投資ができる。

【5】共同出資型不動産であれば、小口の不動産投資が実現する。

The following two tabs change content below.
北田豊

北田豊

ファイナンシャルプランナー・AFP・資産形成コンサルタント
外資系金融機関にて7年間勤務。連続年間表彰、上位1%の成績を収めた後、株式会社Bright Reachに副社長として参画、入社後半年以内で、代理店ランキング全国No.1に育て上げる。不動産・保険を活用した、節税・節約・資産形成コンサルタントとして活動。MDRT基準COTホルダー




無料相談実施中!

【費用】無料

【内容】当メディアの記事をお読み頂いても問題が解決しない場合には、専門家にご相談頂いた方がよい可能性があります。

お金を「稼ぐ」「貯める」「増やす」「守る」「遺す」の5つのステージから考える弊社独自のノウハウは、現在まで【1000名】を超える方々から支持されています。

小さな疑問から、まずはお気軽に「株式会社ブライトリーチ」までお問い合わせください