不動産暴落でピンチ?今売却しないで有効活用する4つの理由




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北田豊

北田豊

ファイナンシャルプランナー・AFP・資産形成コンサルタント
外資系金融機関にて7年間勤務。連続年間表彰、上位1%の成績を収めた後、株式会社Bright Reachに副社長として参画、入社後半年以内で、代理店ランキング全国No.1に育て上げる。不動産・保険を活用した、節税・節約・資産形成コンサルタントとして活動。MDRT基準COTホルダー
会議中のビジネスシーン

不動産と言えば投資先の定番です。リアルエステート(本物の資産)と言われ、投資するなら、不動産は検討から外せないものです。しかし、この先も不動産が投資先として有望なのか、考える必要があります。不動産が暴落してしまう可能性があるからです。

1)世間はなぜ不動産価値が暴落すると言っているのか

【1】理由1:2020年のオリンピック景気を見込んで海外投資家が不動産を購入

2020年に東京オリンピックの開催が予定されています。オリンピックの開催に合わせて、ホテルなどの宿泊先が多く建設され、各種イベントのための会場も準備されています。当然、オリンピック開催となれば国内外から多くの人が、東京に訪れることが見込まれます。そのため、多くの需要を見込んでの不動産投資マネーが流れ込んでいるのです。しかし、2020年のオリンピックが終わった後は、その投資マネーはどうなるのでしょうか。

引き続き、投資が続くのであれば良いのですが、次のオリンピック開催地や、投資元の海外にマネーが引き上げられることも予想されます。投資家は、オリンピック開催にピークとなるであろう不動産を売り抜けようとするため、タイミングを見ての売り抜けに合わせて、不動産価格が暴落してしまう可能性を否定できないのです。

【2】理由2:不動産を持っている世代の高齢化。

不動産を所有している世代が高齢化していることも、不動産価格の不安定さの原因になりかねません。日本の人口のなかで多くの割合を占めるのは団塊の世代ですが、その世代が所有している不動産が、今後多く市場に出てくる可能性があるのです。団塊の世代は、マイホームを手に入れるため、多くが郊外に土地を持ちました。しかし、その場所は必ずしも便利な場所ではありません。その子世代は不便な郊外を嫌って、都心回帰しています。そうなると郊外の土地を手放したいということになります。需給バランスを考えると、特に郊外や不便な地方で、不動産価格の暴落が起こってしまう可能性が高いのです。

【3】理由3:日本の人口減少

日本の人口自体が減少しています。つまり、土地利用者の絶対数が減っているわけです。人一人が必要な面積が大きくなるわけではない、となると土地余りの減少が発生してしまいます。その結果、不動産価格の暴落が起こってしまうことが予想されます。

2)今、不動産投資市場はどうなっているのだろうか

【1】住宅金利は低水準を推移

住宅金利は、長い間低水準を推移しています。大きなインフレ状態にでもならない限り、今後も同様に低水準での推移が予想されます。そうなると、投資先としての不動産の魅力は低いものになってしまいます。同じ投資をするのであれば、高い金利を見込める別の投資先の方が魅力的だからです。そうすると、更に住宅金利は低水準を維持していくことになるでしょう。

【2】郊外・地方の不動産価格は低下

日本の人口の首都圏および都市部集中が続いています。大きな環境変化が無い限り、今後もこの傾向が続いていくことが予想されます。そうなると、郊外・地方での土地余りや空き家問題が増加し、その結果として不動産価値の暴落をもたらすことが考えられます。不動産を売りたくても売れない。不動産を誰も買ってくれない。そんな状況が現実のものになるでしょう。

【3】利便性の高い不動産価格は上昇

価格は頭打ち?売るタイミングを待っている。不動産の中でも、駅に近かったり、買い物に便利であるなど、利便性の高い場所は人気があります。その人気は価格に反映しますが、市況としては大きく価格が上昇する、というよりも価格の下落を防いでいるという状況です。中期的な日本の人口動向を鑑みて、投資家は「売り時」を逃さないようにタイミングを待っている状況です。

3)今、不動産投資を行っている人はどうしたらいい?

【1】オリンピックより前に売り抜ける

不動産価値の高い不動産は価格が上がりすぎている為。現在は、オリンピック開催を見込んで国内外から多くの投資マネーが流れ込んでいます。そのため投資が過熱し、不動産価格は実税価格よりも高くなっています。いわゆるプチバブル状態です。そうなると、少なくともオリンピック開催前に価格のピークが来るはずです。その前に売り抜けることが必要です。売却することで価格が暴落するのでは。

しかし、心配なのは持っている不動産を売却することを切っ掛けに暴落するのでは無いかということです。今のようなプチバブル状態は、ちょっとした切っ掛けで崩壊する可能性はあります。皆が「今がピークで今後不動産価格が下落する」と思って行動すると、本当に価格が暴落してしまうのです。そのため他人よりも一歩早く、まだ皆が不動産に投資を続けている段階で売却することです。

【2】新しい不動産投資を行うのは2022年以降

投資の鉄則は、安いときに購入し高いときに売ることです。つまり今はオリンピックを前に不動産価格は非常に高い水準にあると言えます。そして首都圏では、オリンピック終了後も大型再開発の計画があります。それらが終わるのが2022年です。また生産緑地が期限を迎えるのも2022年です。つまり、2022年を過ぎるまでは、不動産価格は高止まりしていることが予想されます。それまでは、不動産投資は控えておくべきなのです。

4)不動産が暴落予想でも、売却しないで有効活用する方法

【1】その1:人口減少の少ない都市部の不動産に投資する(人口の少ない場所は売却)

現在、保有している不動産について、一度チェックしましょう。持っている不動産が人口減少の少ない都市部である場合は、そのまま保持すべきです。または、追加で投資するのも良いでしょう。その理由は、都市部であれば今後も人口集中による資産価値上昇が見込めるからです。逆に人口の少ない場所の土地や、人口が減少していくことが予想される地域の土地は売却しましょう。固定資産税や維持コストを考えると、今後も資産価値が上がらないであろう不動産の保持は負担となってしまうからです。

【2】その2:高齢者に特化した不動産に投資する (バリアフリー、介護付など)

日本は少子高齢化が進んでおり、今後も高齢者比率が高くなっていくことが予想されています。そのため、高齢者にとって住みやすく、使いやすい住宅などの不動産への需要は、高くなっていくと推測されます。そのような物件を選んで、投資するようにしましょう。

【3】その3:古民家などは集会所・利便性の悪い不動産は倉庫などにと新しい発想で

一般的に住宅を初めとした不動産は、古くなればなるほど価値が低下していってしまいます。しかし、単純に古いだけでは無く、伝統的な建築であるなど付加価値のある古民家であれば、別の価値を生むことが可能です。例えば地域の人が集まる集会所として、古民家を貸し出すのはどうでしょうか。また、不便な場所にある不動産は地価が低く、投資先として魅力がないと考えられがちです。しかし、逆の発想をすると、不便であっても地価が低いということであれば、物を保管する場所としては適しています。そのような場所は、倉庫用地として貸し出すことで、新たな価値を生むことができるのです。

【4】その4:民泊などに利用

使っていない住居をそのまま放置しておくことはもったいないです。例えば、近くに観光地があったり、都市部に近いと言うことであれば、その住居を民泊として活用してみてはどうでしょうか。そうすることで、維持費用がかかるだけの不動産が、利益を生み出す資産に早変わりします。

飛行機の着陸

5)海外へ目を向けてみよう!6カ国を比較検討

【1】フィリピン:難易度(☆☆☆☆★)

フィリピンは、米大手格付け会社ムーディーズ・インベスターズ・サービスが、今後も世界屈指の高成長を続けるとしています。「アジアのライジング・スター(希望の星)」とも評されています。

・特徴

フィリピンは2014年に総人口1億人を突破しました。人口構成もきれいなピラミッド型をしており、今後も不動産需要の増加が見込まれます。

・理由

フィリピンの首都であるマニラ都市圏では、不動産投資の利回りが6.1%から10%と高利回りの水準にあります。さらに経済成長や人口増加を背景に、今後も上昇傾向が見込まれる有望地域です。

【2】マレーシア:難易度(☆☆★★★)

マレーシアは、2020年までに先進国入りすることを目標に、様々な国家プロジェクトを推進しています。そのため、今後も一段の経済成長が期待されます。

・特徴

マレーシアは日本と比べると、不動産価格が格安です。2006年まで外国人の不動産購入規制が厳しかったため、投資先として外貨が流入していませんでした。

・理由

マレーシアは災害の心配が少なく、今後も人口増加が見込めます。将来の発展を見込んだ投資マネーの流入による、不動産価値上昇を見込むことができます。

【3】シンガポール:難易度(☆★★★★)

シンガポールは国土は東京23区と同程度に限られており、そのため人口もそれに見合った約550万人に留まっています。しかし、「グローバル・アジア・ハブ」を目指してビジネスインフラを整備していくことで、高度なビジネス環境を整えています。

・特徴

シンガポールは多彩な非課税項目があり、富裕層が集まる国としても知られています。現在は、アジアで最も豊かな国となっています。しかし、外国人による住宅用不動産の所有に制限が設けられています。

・理由

シンガポールでは、物件を担保として100%の住宅ローンを組むことができません。不動産所有の制限と合わせて、外国人が不動産投資を行う先としては、ハードルが高い地域となります。

【4】タイ:難易度(☆☆☆★★)

タイは現在、自動車産業の成長で大きく成長しています。それに伴って、国民の生活水準も上昇していき、中間所得層が拡大していくことが予想されます。

・特徴

自動車産業を中心とした海外からの産業誘致に伴い、外国人駐在員も増加しています。それに合わせ、外国人の賃貸需要も見込めることから、不動産取引は活発に行われています。

・理由

タイは地理的な位置からも東南アジアの中心的な存在となっています。ただし、不動産市況が過熱気味となっているため、投資に際しては高づかみをしないように注意が必要な状況です。

【5】アメリカ:難易度(☆★★★★)

アメリカの経済は回復傾向にあり、今後も人口が増加していくことが予想されます。更に基軸通貨であるドルを発行していること。また先進国の中で唯一、食物の自給自足が可能であること。これらから、将来的にも継続的に経済が安定していると予想されます。

・特徴

2009年のリーマンショックで大幅に下落した不動産価格は、概ね回復したと言えます。更に地域によっては、価格の上昇が続いており、サンフランシスコなどでは、バブルのような状態になっています。

・理由

現在の、アメリカの土地価格は高値の状態であると言えます。そのため、投資のタイミングとしては、最適とは言えず、地域とタイミングを上手に見極める必要があります。

【6】ハワイ:難易度(★★★★★)

ハワイは人気のリゾートです。そのため昔からリゾート向けの投資マネーが多く流れ込んできました。物件は決して割安では無く、利回りも高いものでは無いため、上級者向けの投資先であると言えます。

・特徴

ハワイの特徴として、リゾート地としての人気は不動であるため、安定した需要は見込めます。アジアからの投資マネー流入によって、不動産価格自体は今後も徐々に上昇することが期待されます。

・理由

ハワイは、英語圏の中では日本語が通じやすい親日的な都市であるため、日本人が投資を行う先としては、魅力があります。

6)不動産暴落に関するQ&Aコーナー

【1】生産緑地法でどうなる?

1991年に生産緑地法が改正され、市街化区域内で保全する農地としての生産緑地と、宅地化を進める農地に分けられました。生産緑地に指定された農地では固定資産税などが非常に低く抑えられ、相続税の納税猶予措置などが適用されるため、当面宅地化する予定の無い土地は生産緑地とされました。

それが1992年の適用で、そこから30年間は生産緑地での営農義務が課せられています。その生産緑地の多くが、2022年に期限を迎えます。それに合わせて、不動産売却やアパート経営などを行う人が一気に増えることが予想されます。そうなると需要と供給のアンバランスにより、不動産価格や家賃相場の下落を招いてしまうおそれがあります。

【2】インスペクション説明義務化で何が変わる?

2018年4月から、不動産売買の契約時などにインスペクション説明が義務化されます。具体的には売買契約前の重要事項説明時などで、取引しようとしている不動産物件がインスペクションを受けた履歴があるのか、今後実施する意向はあるのかが確認されることになります。インスペクションとは、「建物状況調査」と呼ばれます。インスペクションを行うのは、国が認めた講習を修了した「既存住宅状況調査技術者」の資格を持つ建築士です。このインスペクション説明義務化によって、建物がどんな状態なのか、あと何年くらい住めるのか、修繕が必要な箇所はあるのかといったことが明確になり、不動産取引を安心して行えるようになることが期待されています。

【3】自治体で「立地適正化計画」をしている町のメリットは?

「立地適正化計画」とは、急激な人口減少と高齢化を見越して街の公共施設などを一定の範囲に収めて、市街地の空洞化を防止するものです。その街の中心地には、一定の人口密度が維持されることが期待されるため、不動産の投資先としては大幅な下落によるリスクを回避できるメリットがあります。

【4】不動産投資で「レバレッジ(借金)」による投資が可能とはどういう意味?

不動産はそれ自体が資産となるため、不動産を担保にして融資を受けることができます。その融資を受けたお金を、また別の投資に回すことで単純に手持ちの資金だけで投資を行うよりも多くの投資を可能とします。つまりレバレッジを掛けられると言うことです。

【5】不動産投資ローンと住宅ローンの違いとは?

不動産に対するローンには、不動産投資ローンと住宅ローンがあります。その違いは、不動産投資ローンは、不動産投資を行う場合に受けるローンであり、不動産から得られる家賃収入が返済原資となるため、物件価値の高さで融資条件が決まります。主に自身が住む住宅を購入する際に利用します。住宅ローンは毎月の給与を原資として返済します。そのため、給与収入の多さや安定性が融資条件を左右します。

【6】なぜ不動産投資は節税に最適なの?

不動産投資では、不動産所得の金額に対して課税されます。その金額は総収入金額から必要経費を差し引いた金額で計算されます。つまり必要経費が多いほど課税金額は低く抑えることができます。そして不動産投資では、様々な費用を必要経費として計上できるため、節税に最適なのです。

【7】経費をうまく利用するコツとは?

経費をうまく活用するためには、3つのポイントがあります。まず一つ目は、何が必要経費であるかをしっかりと把握することです。二つ目は、必要経費にならない無駄な出費は抑えると言うことです。三つ目はお金が出ていかない必要経費を活用すると言うことです。お金が出ていかない必要経費とは、家族に給与を支払って必要経費とすること。また、青色申告をして、青色申告特別控除を受けること。そして、青色申告で赤字を繰り越すことです。

【8】同じ賃貸アパート経営とマンション経営どちらが得?

賃貸アパート経営とマンション経営のどちらがお得でしょうか。結論を言うと、マンション経営の方がおすすめです。その理由は、アパートに比べてマンションの方が空き室率が少ないためです。不動産経営は、いかに空き室を出さないかが成功のポイントです。そういった意味から、空き室率の少ないマンション経営の方が有利なのです。

参考:アパートとマンションの違い、投資するならどっち!?損をしない5つのポイント|マンション経営大学(https://mansionkeiei.jp/column/20646

まとめ

【1】2020年に開催される東京オリンピックの後には、不動産価格が暴落する予測がある。

【2】不動産が暴落予想でも、売却しないで有効活用する方法を考えよう。

【3】日本国内だけでは無く、海外不動産への投資も検討しよう。

【4】2022年に期限を迎える生産緑地も不動産価格に影響を与える。

【5】経費をうまく活用して、不動産投資で節税しよう。

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