8STEPでオーナーに!不動産投資の始め方と成功の秘訣




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青柳 雄太郎

青柳 雄太郎

ファンドマネージャー・AFP・宅地建物取引士
慶應義塾大学理工学部卒業後、大手グローバルコンサルティングファームで業務・ITコンサルティングに従事。 その後、不動産ファンドにてファンドマネージャー・社長室、外資系生命保険会社で経営企画部門を歴任。 2012年9月に株式会社BrightReachを設立し、代表取締役として現在に至る。
不動産を紹介している女性

比較的リスクの少ない不動産投資ですが、皆さんは不動産投資の始め方をご存知でしょうか?正しい知識を持って不動産投資を行えば、長期的に安定した収入とに繋がります。

今回、そんな不動産投資の始め方をステップごとに解説します。

8STEPでオーナーに!不動産投資の始め方と成功の秘訣

1)そもそも”不動産投資”とは?

利益を得る事を目的とした不動産への投資の事です。物件を購入し、その元値より価値が上がったら売却する事で利益を得たり、マンション、アパートを所有して家賃収入を得る事を言います。

将来的に発展の可能性のある都市の方が、地方よりも資金が集中しやすいです。現在では、家賃収入を期待する不動産投資が主流となっており、金融商品である株やFXよりリスクが低く、安定した長期的な収入が見込めます。

【1】不動産投資の定義とは?

不動産とは、土地やその土地の定着物のことです。土地とその土地から動く事のないものなので、そこに生えている木や温泉は不動産として認められます。また、船や飛行機等、動かなくても不動産として取り扱われる物もあります。

土地と建物は別々の不動産として見られるので、売買においても、土地と建物の所有者が分かれている場合もよくあります。不動産以外の資産は、全て動産として扱われるので、不動産のみが特別な扱いをされています。なので、建築中の建物は壁、柱等の動産として扱われ、それらが設置された時点で不動産として認められる訳です。

【2】不動産投資のメカニズム・仕組みはどうなっている?

不動産の売買、賃貸を行ったり、またその仲介を行う事で不動産投資は成り立っています。賃貸管理会社と仲介会社が不動産業の中核を担う2つの会社です。賃貸管理会社は、家賃の集金、クレーム対応、メンテナンス等を行ってくれますが、業務形態が分かれています。

大家さんが自分の物件を管理する場合と管理会社に全てを任せる場合によって賃貸管理費に違いが出てきます。賃貸管理会社の主な収入は賃貸管理料になっているので、自分で管理して収入を増やすのか、任せる事で収入が少なくなるのかという事です。

不動産仲介会社は、仲介手数料を主な収入としています。先程の大家さん、賃貸管理会社から依頼を受けた物件の入居者を募集し、その入居者が賃貸借契約を結ぶまでの業務を専門とします。大家さん=その物件の所有者 仲介会社=その物件を紹介する 管理会社=その物件の管理というメカニズムで成り立っています。

【3】不動産投資の主な5種類のその違い

1.一棟マンション経営

その土地を持っていた人がそこにマンションを建てて、中古物件として売り出される事が多いです。売りに出された土地を購入し、新築物件を建てる事もありますが、立地条件がよくない事が多いので、家賃収入や入居率に大きな差が生まれます。またワンルームと違い、投資金額が高くなる傾向にあります。

2.ワンルームマンション経営

ワンルームを購入して始める経営の為、少ない投資金額で始めることが出来ます。分譲マンションはある程度立地を考えて建てられているので、駅近くにあるものが多く、立地面での競争力が高い傾向にあるます。その為、高い家賃収入を見込めますが、空室となった場合には家賃収入がなくなります。

3.アパート経営

アパート経営は複数の部屋を貸し出す事で、一つの部屋が空室となっても全体で見た時に家賃収入がなくなるという事はありません。マンション経営よりもリスクが少なく収益性も高いです。またマンションは耐久性の高い構造の物が多く、コストが掛かってしまい、購入価格も高くなります。

同じ予算であれば、コストが安いアパートの方が部屋数も増やせて、条件のいい物件を購入出来るので、予算で見た時により大きい家賃収入を確保しやすいのが特徴です。

4.戸建て経営

現在所有している土地を活用し、新築の戸建て住宅を販売する事で成り立ちます。予算の目安は建物本体が約1000万円で、コストを抑えつつ、ある程度の条件を良くした物件を建てなければなりません。上記の様に建てていない場合、入居者の募集が難しく、売却時にも価値が落ちて現金化が厳しい物となります。

また建物付きの土地を購入する事で、その建物をリフォームし、戸建て経営を始めるという方法もあります。戸建てであればアパート経営とは違い、大家さんの負担はそれほど大きくないのが特徴です。

5.シェアハウス経営

日本では、広すぎる家は売却・賃貸ともに余っており、これは核家族化が進んだ為です。シェアハウス経営とは、広い家を細かく部屋に区切り、それを賃貸として貸し出す経営方法です。半数以上が東京23区内に集まっており、都市圏の単身者を中心で全国に広がりつつあります。ルームシェアとは違い、各部屋の住人に対して、個別で賃貸借契約を結びます。

その物件の収益性を最大限に高めているので、総収入が上がります。これは1軒を複数人に貸せる為、家賃を下げたとしても、総合的な家賃が高くなるからです。しかし、入居者同士のトラブルやその管理が大変になるというデメリットも存在します。

【4】不動産投資の2種類の収益とは

・キャピタルゲイン(売却利益)

資産価値が上昇する事により、売却益を得る投資の方法です。価格が安い時に購入して、高くなった時に売却する為、土地の価格変動に大きな影響を受けます。中古物件を格安で手に入れ、時期を見定めて売却出来れば利益は大きくなります。

・インカムゲイン(家賃収入)

資産を保有する事により、安定した利益を長期的に得る投資の方法です。利益金額は大きくありませんが、家賃収入な為、毎月決まった金額を長期的に得られる為、収入が安定しています。また、キャピタルゲインとは違い、家賃は物件価格のように価格の上下が大きくないのも特徴的です。

【5】初心者はインカムゲインを狙うべき?

インカムゲインは価格の変動が少ないので、安定した長期利益を得られるので、初心者にはお勧めです。キャピタルゲインは、上手く運用出来れば大きな利益を得る事が出来ますが、物件価格が値下がりした時には、キャピタルロス(売却損)を起こします。その為、経験や技術が不要なインカムゲイン方式から始めた方が安定収入を得る事が出来るでしょう。

木製の机と電卓

2)不動産投資を始める前にすべき8STEP!

【1】STEP1:目的・ビジョンの明確化

・何のために家賃収入が必要なのか

自分がどういった物件を取り扱いたいか、目的をはっきりとさせてください。ハイリスク・ハイリターンな運営をしたいのか不動産管理に携わりたいのか、これから先の動きを考えた家賃収入を考えましょう。また不労所得のみで経営を考えるのであれば、毎月30万円以上の家賃収入を得ている人も多いです。

・そのためには必要な家賃収入の数値目標はいくらか

不労所得を主として、経営をしていくのであればまずは30万円を目標とするべきでしょう。30万円の家賃収入があれば、必要経費を差し引きしていったとしても、ある程度のキャッシュフローが残ることになります。そうすれば次の段階へ移る事も可能だと思いますので、改めて数値目標を立て直す事も出来るでしょう。

・初心者がまず狙いたい目標数値とは?

日本人の平均年収は414万円となっています。不動産投資を始める人が一つのボーダーラインとして設定しているのは年収500万円です。これは、まず狙いたい目標数値である為、これを達成したなら、その先は年収5000万円を狙うもよし、年収1億円を狙っていくのもいいでしょう。

【2】STEP2:専門知識を身につける

書籍・ブログ・セミナー・勉強会を上手に活用しましょう。書籍を活用するのであれば、1年以内に初版された物を手に取ってください。最低でも2年前以降に出されたものにすべきです。政府の政策や、税制の改正により市場が大きく変わり対応しきれなくなります。

また、1種類の成功本だけを読むのはやめましょう。多くのノウハウを得る事が専門知識を身につける事になります。ネット上のブログを読む事でノウハウを得ていくのも有用ですが、間違った知識を載せている事も多いので、必ず色々な物を読むようにしておきましょう。

また、セミナーであれば、不動産投資の成功者の生の声が聞けるのが特徴的です。儲かる方法や稼げる方法といったノウハウというのは、大きな価値のあるものです。質疑応答の時間も設定されている事が多いので、マンツーマンのアドバイスを受けられる事もあります。勉強はあくまでも「勉強」です。実践して初めて身になっていきますので、勉強だけにならず、行動を少しずつ起こしてみましょう。

【3】STEP3:優秀な不動産会社を見つける

不動産会社選びで失敗しないためのポイントとしては、自分にあった物件を選ぶ事が大事です。人によって投資適格物件と投資不適切物件とは変わります。成功確率と失敗確立を踏まえた上で、どれだけの資金をつぎ込めるかが大事です。この事をしっかりと考えてくれる不動産会社を、パートナーにすべきでしょう。

【4】STEP4:資料請求をしてみよう

資料で目を通すべきポイントとしては、まずは住所の確認をすべきです。投資する際に一番重要な事は投資エリアです。どの辺りまでなら投資出来るエリアか、そこを検討するべきです。物件タイプや、新築であるのか、中古であるのか、自分が狙っている物件タイプに目を通しておく事です。

物件の金額も勿論大事です。現在使える資金や融資が可能であるのかどうかと、対象となる物件を考えておきましょう。

【5】STEP5:専門家と一緒に資金計画書を作成

・予算算出(自己資金・融資金額の決定)

物件を購入する際には、諸経費が掛かるので、これを計算に入れておく事が大事です。保険料や諸経費は購入価格の7%程かかるので、表面利回りから1%程は収益性は下がってしまいます。

1000万程度の物件であれば購入時に満室となっている物件は少ないので、リフォームを施し、価値を上げる為に費用を充てる事も大事です。大規模なリフォームであれば、その費用は何百万円も掛かる事もあります。設備面の充実を図る為にリフォーム費用はある程度のイメージが大事です。

・自己資金の割合は平均どのくらい?

自己資金は0円からでも始める事は、可能ですが、目安として20%~30%程度と言われています。また自己資金とは頭金とは少し意味合いが違う為、自己資金の中に頭金がいくら含まれるかが割合を決める上で大事でしょう。100万円の自己資金があり、その内20%が頭金として使え、融資が可能な金額も考慮すると、約370万円までの物件が購入出来ます。

購入の際に自己資金の割合が少ないほど、融資の比率が高くなる為、投資効率は良くなりますが、融資を多くする為には自己資金は多くなければなりません。

・損益計算書とは

家賃収入の金額からその必要経費を差し引き、どのくらいの利益があったかという記載をするのが損益計算書です。収益-費用=利益となりますが、個人と法人では損益計算書に記入する科目は少し異なります。内容的には似た物が多いですが、損益計算書を記載する上で最も大事なのは、売上・経費・利益の3つです。ここをしっかりと把握しておく事が大事でしょう。

・賃借対照表とは

貸借対照表方とは、資産と負債の一覧表の事です。不動産投資において、利益がどの程度あり、その時点での資産と負債のバランスを見れる重要な物となります。不動産投資を行う以上、利益を出す事が最も大事ですし、融資を受けたのなら無理なく返済を行えるように考えなければなりません。

基本的には両方の合計額が一致するように記入していき、負債が1000万で自己資金が500万円で不動産を購入したなら、資産の部分は1500万円と書きます。これは資産から負債を差し引く訳ではない為です。

・キャッシュフロー計算書とは

事業経営がどのように行われているか推移を記録して確認する為の書類です。不動産投資においては、長期的な目で経営を行っていく為、重要な書類となります。直接法と関節包に分かれており、直接法はその期間に発生したお金の動き、取引内容を全て計算して記入する方法です。

不動産以外ではこの方法が多く使われていますが、不動産においては、関節法が使われる事が多いです。関節法は、純利益に対して減価償却費を加えて計算されるものです。不動産においては、減価償却費を行う事が基本的ですし、直接法は時間と手間が掛かってしまうので古くから関節法が広く用いられています。

企業の会議風景

【6】STEP6:現地視察

・物件視察の重要性とは

現地を視察する事によって、最寄駅からその物件までどの様な需要があるかを確認出来ます。基本的には徒歩で視察するのですが自動車利用が中心であれば、自動車で行く事もあります。ネットの情報には載っていない施設や、既になくなっている施設の確認、交通量や雰囲気といった情報を確認する上で重要となってきます。

・物件視察で確認すべき項目とは?

まずは物件そのものを確認する事が大事です。敷地の境界標を目視チェックしておき、後々の売買でのトラブルを起こさないようにしましょう。木や屋根による隣地からの越境、隣地への越境を確認しておきます。

この際、地下埋設管が隣地へ越境していると修繕の時には隣地所有者の許可が必要になりますし、費用が高くなったりする為、この確認は怠らないようにしておきましょう。屋上防水、郵便ポストを確認しての総戸数の入庫者等、事前に確認する項目をまとめていきましょう。

【7】STEP7:契約・ローンの審査を受ける

・銀行との上手な付き合い方とは

銀行は営利企業の為、借入をしてくれて、返済してくれる企業を好みます。この条件に当てはまるのは大手や、今勢いのある企業であり、銀行の方から取引をしたくなる相手となります。しかし、最初からその様な企業にはなれませんので、どうやって付き合っていくかと言う事を大事にしなければなりません。

銀行は嘘を一番嫌うため、情報開示を積極的に行うべきでしょう。悪い情報であってもちゃんと話す事で解決策も出てきますが、良い情報ばかりであると猜疑心を与えてしまいます。こういった情報開示を正確に行うことで、銀行と上手く付き合っていき、大手を目指していくべきでしょう。

・ローンの審査基準とは?

住宅ローンと比較すると不動産投資ローンは審査が厳しくなっています。収入が安定していれば、返済が滞る可能性は少ないと考えています。なので、収入が安定している方は基本的に住宅ローンを組む事が出来ます。ですが、不動産投資ローンの場合、継続的な返済には不安要素が多いと判断されてしまう為、審査基準がどうしても厳しくなってしまいます。

また、金利も住宅ローンより不動産投資ローンの方が高くなっています。住宅ローンの金利は0.4~3%となっており、不動産投資ローンの金利は2~5%となっています。

・融資決定の報告はどれくらいの期間でくる?

まず必要な書類を準備し、申し込み手続きをしなければなりません。登記簿謄本、物件概要書、キャッシュフロー試算表、物件取得関連費用概算表、固定資産税評価証明書等、約13項目の書類と資料を準備し、申し込み手続きをします。提出書類に書き漏れ、間違いがなければローンの審査は開始されます。大体書類の提出から2~4週間が目安となっています。

【8】STEP8:入居者募集・運用スタート

実際に管理会社を選出していきます。そのエリアに強いのか、集客率が高いのかが一番重要な項目になってきます。会社規模が大きく、コマーシャルを行っている会社だと安心するイメージが多いですが、気を付けなければならないのは手広く浅い業務を行っている会社なのかどうかです。

大手だから安心という訳ではなく、その所有するエリアに深く携わっている会社を選ぶ事が重要となってきます。また、その会社が経営的に信用がおけるかどうかも大事です。管理会社の支払いが滞ったりするケースもあるので、事前に調べておく事が大事でしょう。

3)色々な投資がある中で不動産投資がオススメな3つの訳

【1】他の投資に比べて資金計画が立てやすい

自分でリスクを抑えられ、長期的に安定した収益を着実に得る事が出来るので、資金の計画が立てやすく、計画、リスク、収益の三つの点で他の投資に比べて有利となります。収入が定期的に入ってくるのであれば、見通しが立てやすいです。もし利益の発生が不定期であれば、その資金計画も非常に不安定なものとなってしまいます。

【2】節税メリット

新築物件を購入した初年度は、登録免許税や不動産取得税が経費計上出来る事もありますが、減価償却費が節税へと繋がります。固定資産税や修繕費、管理費や火災保険等も経費計上が可能な為、節税においてはメリットが多いです。

減価償却費は売却時に税金が発生する為、売却まではメリットになりますが、デメリットにもなるという事を覚えておきましょう。

【3】生命保険の代わりに

掛け捨て型の生命保険はその保険を使用しない限り、お金が返ってくる事がありません。また貯蓄型であってもインフレの影響で損をする事も多いです。融資を受けずに購入した場合は資産が残るだけなので、相続税対策とは言えます。どんな時に生命保険代わりになるかと言うと、融資を受けて購入した場合です。

住宅ローンを組む時、団体信用生命保険に加入することになります。健康面で大きな問題が起きて返済不能になった場合に、ローンの残額を払ってもらえるという生命保険です。不動産投資が生命保険代わりになるのは、この団体信用生命保険の事を指します。

ビジネスミーティング風景

4)ここに注意!初心者が不動産投資を成功させるための4種類の秘訣

【1】賃貸需要の高いエリアを考慮

・10年後の予想地価

日本の人口は2020年を超えた辺りから、急激に下落幅が大きくなると予想されています。2040~2050年の間に人口は1億人を切ると言われており、30年の内に人口が約20%も人口が減る事になるので、住宅需要も減少していくと予想されます。

空室率もそれに伴い、上昇していく事が考えられます。これにより、東京や大阪名古屋と言った都市は土地価格の下落率が大きくなるものと思われます。都心に近くない福岡はこれら都市に比べると下落率が少ないと予想されます。

・都内23区内のワンルームマンションがおすすめ?

東京都内は、ワンルームマンション経営がし易い環境になっており、毎日通学か通勤をする人が通いやすい立地になっています。電車移動が多いため、駅に近い物件も都内には多いです。都内だとコストが高くなると思ってしまいますが、中古物件を選ぶ事によって投資コストも抑える事が出来るので、投資面も問題なくクリア出来るのであれば、条件のよい都内を選ぶ方がメリットは大きいでしょう。

・最寄駅徒歩10分以内が良い?

ワンルームマンションを借りる人は、通勤、通学の為に借りている人がほとんどである為、駅に近いという事はそれだけで条件のいい物件となります。都内であれば、車通勤よりも公共交通機関を利用する事が多いため、そこから近い物件であればあるほど好まれる傾向にあります。

・1日5万人以上の乗降客数の駅を狙う?

あくまで乗降客数はその駅を利用する人間がどの程度いるかという事の目安になる為、多ければ多い方がいいですが、100万人の利用者がいたとして、そこならば確実に人が入居するという訳でもないです。それだけの利用者がいる駅であればライバル物件も多いものです。5万人以上であれば、立地条件もそれなりに良くある程度の入居者が見込める為、目安として考えるといいでしょう。

【2】投資用でなく移住用で評価しないこと

自分目線でなくあくまでも入居者目線で選ぶことが重要です。自分が住むための物件ではない為、好みだけを考えた評価はしてはいけません。入居者にとって立地条件・金額が適切であるかどうか、周りにどのような施設があるかを入居者目線で考える事が出来なければいけません。

【3】「実質利回り」での計画書作成を

物件利回りと借入金利との差が利益となるわけですが、この利回りは一般的に表面利回りと表記されます。表面利回りから固定資産税・管理費・修繕費等の諸経費を差し引いた後の利回りを実質利回りと言います。表面利回りだけで考えるのではなく、全ての経費を差し引いた実質利回りから計画書を作成する事で、より正確な計画を建てられるようになります。

【4】代表的な3種類のリスクを事前チェック

・劣化リスク

どんな物件であっても、経年劣化によりその価値は下がっていきます。その為に補修、修繕が起きるリスクがあります。

・空室リスク

入居を見越して借入金の返済計画を立てているので、空室が続くという事は収入が減ってしまい、金融期間への返済も滞ってしまいます。

・金利リスク

金利が上昇すると、借入金の利息が上昇し、月々の返済額が上がってしまいます。それにより、収入と支出の割合が取れなくなってしまい、返済が滞ってしまう事になり、計画が変わってきてしまいます。入念にチェックしておきましょう。

まとめ

1)不動産投資とは、利益を得る事を目的とした投資の事

2)所有者、仲介業者、管理会社が存在し、不動産投資の仕組みは物件がこれらを元に循環する事で成り立っている

3)インカムゲインで安定収入を得て、キャピタルゲインで大きな売却益を狙える

4)専門知識を身に付けるのであれば、特にセミナーでプロの声を聞くべき

5)不動産投資で失敗しない為に優秀な不動産会社をパートナーにする

6)損益計算書、貸借対照表、キャッシュフロー計画書等は専門家のアドバイスも聞く事

7)需要の高いエリアをしっかりと把握

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青柳 雄太郎

青柳 雄太郎

ファンドマネージャー・AFP・宅地建物取引士
慶應義塾大学理工学部卒業後、大手グローバルコンサルティングファームで業務・ITコンサルティングに従事。 その後、不動産ファンドにてファンドマネージャー・社長室、外資系生命保険会社で経営企画部門を歴任。 2012年9月に株式会社BrightReachを設立し、代表取締役として現在に至る。




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