不動産投資を副業で年間300万円の利益を出す具体的な方法




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北田豊

北田豊

ファイナンシャルプランナー・AFP・資産形成コンサルタント
外資系金融機関にて7年間勤務。連続年間表彰、上位1%の成績を収めた後、株式会社Bright Reachに副社長として参画、入社後半年以内で、代理店ランキング全国No.1に育て上げる。不動産・保険を活用した、節税・節約・資産形成コンサルタントとして活動。MDRT基準COTホルダー
家族とマイホーム

最近、副業解禁ということも話題になっていますね。とはいえ、手間の掛かる副業を行うのは大変です。でも不動産投資であれば、手間をかけずに儲けられる可能性があります。不動産投資の副業で年間300万円の利益を出すにはどうすれば良いでしょうか。

1)不動産投資で副業を?どんなメカニズムなの?

【1】不動産投資ってそもそも何?収益のメカニズムとは?

不動産投資とは、利益を得ることを目的として不動産に投資することです。アパートやマンションなどを購入して家賃収入で収益を得るインカムゲインと、購入した物件の価値が上がったときに売却し、その差額で利益を得るキャピタルゲインがあります。

【2】不動産投資の代表的な4つのタイプ

(1)マンション経営

マンション経営とは、マンションを購入して、それを第三者に賃貸する事によって家賃収入を得ることです。マンションの一室を購入して経営する方法がポピュラーです。

(2)アパート経営

アパート経営とは、アパートを購入するか建築して、それを第三者に賃貸する事によって家賃収入を得ることです。基本的に建物1棟を取り扱う経営となります。

(3)駐車場経営

空いた土地を駐車場として整備し、それを第三者に賃貸する事によって賃料収入を得ることです。立地や地域によって賃料設定は変わってきます。

(4)戸建て賃貸経営

戸建て物件を購入して、それを第三者に賃貸する事によって家賃収入を得ることです。賃料は高めに設定できますが、ターゲットにする顧客層は限定的になります。

【3】初心者が比較的に始めやすいのはなに?その訳とは?

初心者が始めやすいのは「マンション経営」になります。その理由は、マンションの一室という比較的小規模から始めることが出来るからです。アパート経営や戸建て戸建て経営では建物一棟を購入する必要があるため、マンション経営以上に立地の見極めが重要になります。また駐車場経営は、初期投資は低く抑える事ができるものの、収益性が低く、成功できるかは立地に大きく左右されるため、あまり初心者向きではありません。

2)ぶっちゃけ儲かるの?シミュレーションで見る不動産の収支

【1】ケース1:100万円の収益

売上シミュレーション:5万5千円×4部屋=月間22万円。22万円(月)×12ヶ月=年間約264万円。

支出シミュレーション:1,000万円の融資を10年、年利2.0%で受けた場合、年間の返済額は110万円になります。

諸経費を家賃収入の15%で、空き室率は単身向けのため5%で計算します。すると諸経費+空き室の控除で53万円が発生することになります。以上を足すと支出の合計は、110万円+53万円=163万円です。・収入:売上シミュレーションと支出シミュレーションから収支を計算します。264万円−163万円=101万円。年間約100万円の収益が見込めます。

【2】ケース2:300万円の収益

売上シミュレーション:7万2千円×7部屋=月間50万4千円。50万4千円(月)×12ヶ月 =約年間605万円。

支出シミュレーション:2,000万円の融資を15年、年利2.0%で受けた場合、年間の返済額は154万円になります。

一般的に諸経費は家賃収入の5%から15%程度になります。ここでは考慮し10%で計算します。そうすると諸経費+空き室の控除で152万円が発生します。以上を足すと支出の合計は、154万円+152万円=304万円です。・収入:売上シミュレーションと支出シミュレーションから収支を計算します。605万円−304万円=301万円。年間約300万円の収益が見込めます。

【3】ケース3:1000万円の収益

売上シミュレーション:12万円×11部屋=月間132万円。132万円(月)×12ヶ月=年間1,584万円。

支出シミュレーション:2,000万円の融資を15年、年利2.0%で受けた場合、年間の返済額は154万円になります。

諸経費を家賃収入の15%で、空き室率は10%で計算します。すると諸経費+空き室の控除で396万円が発生することになります。以上を足すと支出の合計は、154万円+396万円=550万円です。・収入:売上シミュレーションと支出シミュレーションから収支を計算します。1,584万円−550万円=1,034万円。年間約1,000万円の収益が見込めます。

オフィスのOL

3)そもそも会社で副業はバレない?合法で副業を行うためのポイント

【1】ポイント1:住民税の支払方法を普通徴収に変更する

源泉徴収される住民税の金額が所得に対してかなり多くなってしまうと、会社に副業がバレてしまう可能性が出ます。住民税が会社で支払っている給与分以上に多いと副業での収入があることがばれてしまうわけです。そのため、住民税は源泉徴収とせずに自分で支払うことで、会社にバレるのを防ぐことができます。もできます。その方法が住民税の普通徴収です。そのためには、確定申告をする必要があります。

【2】ポイント2:赤字申告に注意する

不動産投資で大きく経費が掛かり赤字になった際には注意が必要です。不動産投資の赤字を申告すると、給与所得から引かれた税金が損益通算で還付されます。その結果、会社に副業がバレてしまいます。その様な状態になった場合には、税理士などの専門家に相談するようにしましょう。

【3】ポイント3:法人の住所を自宅にしない

不動産投資で法人を設立して経営する場合に、法人の住所を自宅の住所で設立してしまうと会社にバレてしまう可能性があります。勤め先の会社が「国税庁法人番号公表サイト」をチェックして、あなたの自宅の住所と同じ法人を発見してしまうと、副業をしているとバレてしまうと言うことです。

【4】ポイント4:借入時の信用調査

不動産投資を行う場合、多くはローンの借入を行うと思います。その際には、借入するあなたの信用調査が行われます。あなたの信用度によっては、勤務先である会社に在籍確認が行われることもあります。そこから直接的に副業がバレる可能性は低いかもしれませんが、状況によっては会社に不信感を抱かせてしまう可能性があります。

4)副業で不動産投資を実際にスタートさせる8STEP

【1】STEP1:物件探し

不動産投資を成功させるために最も重要なの要素の一つが、立地です。利便性や将来性を確認しましょう。また単身向きの立地なのか家族向きの立地なのかによって、入居者を集めやすい間取りが異なってきます。この物件探しの際の調査を怠ってしまうと、不動産投資は上手く行きません。

【2】STEP2:損益シミュレーション

周辺の家賃相場を調べて、損益シミュレーションを行いましょう。借入を行う場合には、仮に空き室が発生したとしても、返済が問題無く行えるかも確認しておく必要があります。十分な検討を重ね、経営計画を作成しましょう。

【3】STEP3:予約申込

投資対象がマンションの場合、マンションの販売会社に購入する意思を表明します。通常、予約をした人に優先的に買う権利が発生します。

【4】STEP4:売買契約

重要事項の説明を受け、マンションの売買契約を締結します。ここでは手付金が必要になります。契約内容をよく確認しましょう。「容認事項」や「その他の事項」までしっかり確認してください。

【5】STEP5:ローン契約

経営計画を立て、売買契約を行ったら、金融機関へ不動産経営の事業計画書を提出して、融資の申し込みを行います。経営見通しの内容によって融資可能な金額や支払利息も決定されます。

【6】STEP6:登記

法務局で物件の登記を行います。予め資金計画には、この登記費用を含めておいた方が余裕を持った資金計画が立てられます。登記手続き自体は司法書士に委任するケースがほとんどです。

【7】STEP7:節税のための手続きと準備

不動産経営の不動産投資では、所得税の青色申告承認申請書、青色事業専従者給与に関する届出書、減価償却資産の償却方法の届出書を準備しましょう。これらの種類を提出することで、確定申告の時に節税のメリットを受けることができます。

【8】STEP8:入居者募集

いよいよ入居者の募集です。不動産管理会社を使って募集を行うのかどうか。使う場合にはどこの不動産管理会社を使うのかを決めておきます。良い立地であればあるほど、早めの募集によって良い条件で契約することができます。なお、入居者募集までには、管理組合との調整や行政機関への各種届出を済ませておきましょう。

不動産の資料

5)不動産投資を甘く見ないために抑えるべき注意点とは?

【1】不動産投資は長期的視点で取り組む

不動産投資は長期的視点で取り組んでください。投資は長期的に資産を増やすことが目的です。短期的な利益を求める投機とは違うという理解が必要です。

【2】税金と上手に付き合う

不動産投資は、税金と上手に付き合う必要があります。不動産投資は他の投資と比較しても、税金の種類が多いという特徴があります。税金はキャッシュフローに直結します。効率的の良い投資運営のためにも、税金の理解は必須です。

【3】パートナー業者は慎重に選ぶ

不動産投資でのパートナーとは、不動産業者です。物件の購入から、運用開始後は管理まで同じ会社で任せることになる可能性もあります。正しい知識を持ち、信頼できる業者を選ぶようにしましょう。

【4】不動産投資は経営である

不動産投資とは経営です。優良物件を購入すれば終わりではありません。むしろ物件を購入してからが本番です。環境の変化、キャッシュフローなど経営者としてリスクに対するヘッジをし、危機を回避していく必要があります。

6)不動産投資の副業に関するQ&Aコーナー

【1】確定申告はどうしたら良い?

事前に所得税の青色申告承認申請書、青色事業専従者給与に関する届出書、減価償却資産の償却方法の届出書を最寄りの税務署に届け出します。その上で確定申告をすると節税ができます。またその際には、消耗品費や外注費は経費として計上することで節税となります。

【2】取っておくべき資格はある?

不動産投資を行う上で、持っておくと有利な資格があります。まず宅地建物取引士です。この資格を持つには不動産に関する総合的な知識と民法の理解が必要ですので、保持することで仲介業者や入居者に知識が豊富だという印象を抱かせることができます。次にマンション管理士です。マンション管理組合のコンサルタントといえます。建物設備や入居者などのトラブル対処について役立ちます。最後に管理業務主任者です。マンション管理組合からの委託による管理業務を行い業務ができます。将来的にマンション管理会社を立ち上げることも視野にあるなら、保持しておきたい資格です。

【3】法人化のベストタイミングとは?

「個人」と「法人」では税率に違いがあります。資本金1億円以下の中小企業扱いの法人の場合、所得800万円いかでの実効税率は21%から25%程度です。個人では課税所得が330万円を超えると、所得税+住民税の実効税率が27%を超えます。他に給与所得がある場合には、合算して計算する必要があるため単純に計算はできませんが、この水準を超える場合には、節税の観点から法人化すべきタイミングだと言えます。

【4】サラリーマンでも節税対策になるの?

サラリーマンが不動産投資を行う場合でも節税対策になります。不動産を取得した際の登録免許税や不動産取得税は経費として計上できます。また固定資産税、借入金利、減価償却費、修繕費や管理費、火災保険料、投資のために発生した交通費なども経費として計上することができるため節税になります。

まとめ

【1】不動産投資とは、利益を得ることを目的として不動産に投資すること

【2】不動産投資にはマンション経営、アパート経営、駐車場経営、戸建て賃貸経営がある

【3】初心者が始めやすいのは、マンション経営

【4】不動産投資は長期的視点で取り組むべき

【5】サラリーマンでも節税対策になる

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ファイナンシャルプランナー・AFP・資産形成コンサルタント
外資系金融機関にて7年間勤務。連続年間表彰、上位1%の成績を収めた後、株式会社Bright Reachに副社長として参画、入社後半年以内で、代理店ランキング全国No.1に育て上げる。不動産・保険を活用した、節税・節約・資産形成コンサルタントとして活動。MDRT基準COTホルダー




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