不動産の消費税のメカニズム解説!課税・非課税の5つの違い




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青柳 雄太郎

青柳 雄太郎

ファンドマネージャー・AFP・宅地建物取引士
慶應義塾大学理工学部卒業後、大手グローバルコンサルティングファームで業務・ITコンサルティングに従事。 その後、不動産ファンドにてファンドマネージャー・社長室、外資系生命保険会社で経営企画部門を歴任。 2012年9月に株式会社BrightReachを設立し、代表取締役として現在に至る。
家の模型を持っているビジネスマン

一生に一回の不動産売買なので分からないことも多いかと思います。今回はそんな不動産売買時の消費税について解説します。

税額も大きいのでどのような取引に税金が課かるのかも含め消費税の仕組みも一から、ご紹介いたします。

不動産の消費税のメカニズム解説!課税・非課税の5つの違い

1)そもそも消費税って?課税・非課税の違い

【1】消費税とは

消費税とは、モノやサービスを購入した際に発生する税金です。消費税を納める人はモノやサービスを購入した人になります。

簡単な例を挙げると、コンビニで100円(税抜)の商品を購入した場合、商品代100円と消費税8円をお店に支払います。お店はその8円を預かり税として預かり、消費税の確定申告によって国に納付します。2017年であれば消費税は8%であると言われますが、これは正確な表現ではありません。消費税法上では消費税率は6.3%であると記載されています。

では、残りの1.7%は?と思われた方もいらっしゃるでしょう。残りの1.7%は地方消費税と表現されています。一般的には二つをまとめて消費税8%と言われますが、正確には異なります。これは、消費者の立場からすれば大差がない表現になりますが、消費税の申告義務があるような事業主の方にとっては計算上大きな違いが出てきます。消費税率が上がった平成26年度にかかる消費税の申告では計算してみると消費税(国税)では納付であるが、地方消費税では還付になるという特種な黒赤申告になる方もいました。

少し話は脱線しましたが、事業主の方はそもそも一般的に言われている消費税8%は正しい表現でないということをご理解頂ければ幸いです。本記事では一般的な消費税8%を指す場合は「消費税」と、正しい表現である消費税6.3%を指す場合は「消費税(国税)」、消費税1.7%を指す場合は「地方消費税」と明記することとします。

【2】消費税の計算方法

消費税の計算方法を簡単に説明します。

(事業主が国に治める税額)=(売上先から預かった消費税額)-(仕入先や経費の支払先に支払った消費税額)

以上のように表されます。

消費税法上では「消費税額=課税売上高に関わる消費税-仕入税額控除額」

地方消費税額=「地方消費税の基礎となる消費税額×1.7/6.3」と表されます(略式の式にしています)。

これを詳しく解説すると、先ほどのコンビニの例で説明しますと、コンビニのオーナーの立場で考えてください。売上先であるお客さんから税抜100円、消費税8円を預かったとします。ただ、同期中に仕入を税抜50円、消費税4円を支払っていたとします。

この場合、このコンビニのオーナーは消費税8円を国に治めるのではなく、預かった8円から支払った4円を差し引いた4円分のみを国に納めるという計算をします。さらに細かく説明すると、計算上は消費税(国税)部分を先に計算し、あとから地方消費税を計算します。ただ、簡単に預かった額と支払った額の差額分を納めると覚えてもらえれば、基本は大丈夫です。

【3】消費税の課税取引の4つの条件

ただ、売上のすべてに消費税がかかるわけではありません。消費税がかかる売上には条件が4つあり、その全てを満たしている売上のみ消費税が課されます。その条件は

1:事業者が事業として行う取引であること

2:対価を得て行う取引であること

3:資産の譲渡等があること

4:国内の取引であること

これらを満たさない売上には消費税は課されません。

【4】非課税取引とはどんな取引内容?

課税売上でない売上には非課税売上、免税売上があります。このうち、非課税取引は消費税法上で18個限定列挙されており、書かれていないものは非課税売上には該当しません。

2)不動産と消費税の関係って?

【1】課税取引

主に以下にあげる代金は課税取引になります。

・建物の売買代金

・融資手続きの手数料

・修繕費とリフォーム代金

・住宅ローン事務手数料

・司法書士への報酬

・事務所の家賃 など

【2】非課税取引

逆に主に以下にあげる代金は非課税取引になります。

・住居用の地代と家賃

・土地の売買代金

・住宅ローンの返済利息

・火災保険量

・敷金と保証金 などその他

ミーテョングをしている会社員

3)「個人」と「法人」の消費税の違い

【1】個人と不動産会社の違いとは

主な課税取引や非課税取引は上記のとおりですが、取引相手が個人なのか、不動産会社なのかの違いや使途によって課税取引でなく非課税取引になるものがあります。

【2】具体的な課税・非課税の違い

例えば、建物の売買代金は不動産業者から購入した場合は課税取引になりますが、個人から購入した場合は非課税取引になります。また、法人や不動産会社が事務所として使用している物件の家賃は課税取引になりますが、個人が住宅用に使用している家賃は非課税となります。

4)不動産を売却する際に必要な3種類の税金

【1】免許税

不動産を売却した際には、登記や所有権移転時に登録する免許税がかかります。

【2】印税紙

また、売買契約書などの契約書を作成した場合はその売買金額によって印紙税が必要になります。印紙税は切手のようなものを購入して、契約書に張り付ける必要があります。

【3】不動産譲渡所得税

最後に、不動産の譲渡所得税が課かる可能性があります。上記2つはほぼ確実に課税されますが、譲渡所得税に関しては、課税されない場合もあります。簡単に説明すると、売買代金から減価償却残高や別途かかった手数料等を差し引いた金額がプラスであれば税金がかかってきます。

細かくは割愛しますが、単純に購入額と売却額を比較して利益が出ているかを判断する訳ではないと理解しておいてください。

5)不動産所得で費用を抑えるポイント

【1】仲介手数料の交渉

仲介手数料は法律で定められている上限額があります。逆にいえば、その金額以下であれば、いくらにしてもいい訳でもあります。

そもそも不動産業者の仲介手数料は売主、買主の両方から手数料を得られる「両手」の場合と、どちらか一方からしか手数料を得られない「片手」の状態があります。仲介手数料の交渉自体、他に交渉材料がなければ難しい一面もありますが、両手の場合の方が成功しやすいと言われています。

【2】その他必要経費を抑える

その他にかかる経費の内、金額を抑えることにおいて狙い目なのが、ローンと火災保険です。まず、ローンは頭金を増やすことでローンの利息総額が下がりますし、場合によってはローン利率が下がる可能性もあります。

また、火災保険はすべての保証がパッケージになっている保険が主流ですが、必要な保障だけに絞ることで費用を抑えることができます。

まとめ

1)消費税8%は誤り、正しくは消費税6.3%、地方消費税1.7%

2)事業主でなければ、消費税の申告納税は不要

3)不動産購入時は建物等に消費税が課される

4)不動産売却時は消費税以外にも様々な税金や経費が掛かる

5)不動産購入時は仲介手数料や保険など見直すポイントがある

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ファンドマネージャー・AFP・宅地建物取引士
慶應義塾大学理工学部卒業後、大手グローバルコンサルティングファームで業務・ITコンサルティングに従事。 その後、不動産ファンドにてファンドマネージャー・社長室、外資系生命保険会社で経営企画部門を歴任。 2012年9月に株式会社BrightReachを設立し、代表取締役として現在に至る。




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