税金の裏事情!不動産投資の7種類の税金とシミュレーション




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青柳 雄太郎

青柳 雄太郎

ファンドマネージャー・AFP・宅地建物取引士
慶應義塾大学理工学部卒業後、大手グローバルコンサルティングファームで業務・ITコンサルティングに従事。 その後、不動産ファンドにてファンドマネージャー・社長室、外資系生命保険会社で経営企画部門を歴任。 2012年9月に株式会社BrightReachを設立し、代表取締役として現在に至る。
電卓と住宅模型

定期的な収入が見込めるため、とても魅力的に映る不動産投資。セミナーが満員だったり比較的リスクが低いと思われがちだったりしますが、本当に自分にマッチした資産運用方法でしょうか。

かかる税金の種類や方法など考慮するポイントをみていきましょう。

税金の裏事情!不動産投資の7種類の税金とシミュレーション

1)そもそも不動産投資ってなに?メカニズムとは?

不動産投資とは、マンションやアパ―トをつくり家賃収入を得ること、もしくは物件の価値が上がったときに売却し差額で利益を得ることを意味します。前者はインカムゲイン、後者はキャピタルゲインと考えてください。

【1】不動産投資のお金の流れとは?

総収益である家賃収入から運営費とローン返済費をひいたものが純利益になります。シンプルに考えると、家賃収入から支出をひいた分がオーナーの利益となります。この利益を次の物件購入の資産とすることがポイントです。

【2】不動産投資はどのような場合節税となる?

個人の場合、赤字を出したときに節税となります。赤字、といってもここでは帳簿上の費用が売上を上回ってしまうということです。この帳簿上の費用というのが減価償却費で、コレを抑えることで利益も少なくなるのでその分節税となる、という仕組みです。

また個人で保有するよりも法人で持っておいたほうが節税になる場合もありますが、家賃収入が低い場合は維持費のほうがかかってしまうので、注意が必要です。

2)不動産所得にはどんな税金が?3つのタイミングによる主な7種類の税金

不動産所得にはさまざまな種類の税金がかかってきます。物件そのものにかかる税金に加えて所得税もかかることになります。それぞれの特徴を運用プロセスごとに見ていくことにしましょう。

-購入時

【1】不動産取得税

不動産取得税は、土地や建物の購入・建物の建築などにより不動産を取得したときにかかる税金のことです。こちらは不動産を取得した年にのみかかってきます。不動産所得税の課税額は、取得した不動産の価格(固定資産課税台帳に登録されている価格、固定資産評価基準による評価額)に税率をかけて算出します(不動産所得税額=取得した不動産の価格×税率)。

【2】登録免許税

登録免許税は、不動産を建築・購入した際おこなう登記に対しかかる税金のことです。こちらも不動産を取得した年にのみかかってきます。登録免許税は、土地・建物ともに固定資産税評価額の2%です。

【3】印紙税

不動産を購入する際、不動産売買契約書を作成します。この契約書に不動産の売買価格に応じた印紙税分の収入印紙を貼付します。

-保有時

【4】所得税

保有時にいちばんかかる税金が所得税です。家賃収入の額に応じてかかる税金が決まります。累進課税ですので、儲ければ儲けるほどかかる税金も増えていきます。確定申告の際に課税されます。

【5】住民税

住民税の計算では一律10%もしくは4000円がかかってきます。

所得割:市町村税6%+都道府県民税4%=10%

均等割:市町村民税3,000円+都道府県民税1,000円=4,000円

【6】固定資産税

不動産経営時には、固定資産税がかかります。固定資産税は、毎年1月1日に、市町村の固定資産課税台帳や登記簿などの公的書類において不動産所有者として登録されている人に課税されるものです。不動産を取得した翌年から毎年かかるのがポイントです。

固定資産税額は、固定資産評価額に1.4%をかけた金額になります。固定資産税評価額は、土地の評価額により計算され、だいたい時価の60~70%、建物が建築費の50~70%となります。

-売却時

【7】譲渡税

不動産売却時に利益が出た場合、その譲渡所得に対し所得税・住民税がかかります。給与所得の所得税や事業所得の所得税とは別に計算するので、分離課税として扱われます。

譲渡所得税額は、譲渡所得に税率をかけた金額。税率は不動産の所有期間によって異なります。つまり、譲渡した年の1月1日において、所有期間が5年超か以下かで区別をします。5年を超えている場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得として計算します。

3)不動産所得の計算方法とは?

【1】不動産所得の計算方法

総収益である家賃収入から運営費とローン返済費をひいたものが純利益になります。赤字の場合は利息の計上方法で注意が必要です。この場合、費用として計上したローン利息のうち土地取得部分の利息の一部は経費として認められません。

【2】家賃収入に対する所得税の計算方法って?

所得税額 ={総所得金額(不動産所得+給与所得等)-各種所得控除額}×税率-控除額-各種税額控除-源泉徴収税額

で計算されます。

【3】所得税と税額との関係って?

以下の表のとおりです。

-195万円以下         5% 0円

-195万円を超え 330万円以下 10% 97,500円

-330万円を超え 695万円以下 20% 427,500円

-695万円を超え 900万円以下 23% 636,000円

-900万円を超え 1,800万円以下 33% 1,536,000円

-1,800万円を超え 4,000万円以下 40% 2,796,000円

-4,000万円超           45% 4,796,000円

ビジネスシーン

4)節税対策が重要!10種類の経費をおさえよう

【1】不動産投資における節税の重要性とは?

不動産投資で大切なのは、費用を上回る収入を得ることです。収入がプラスになれば検討していく価値があるといえるでしょう。

収入をプラスにしていくために節税対策はとても大切です。しかしとにかく経費にするというやり方ではいけません。節税自体を目的として不動産投資を行うのはとても危険です。法律を遵守し知識理解を深めながら賢く節税していきましょう。

【2】代表的な10種類の経費の説明

1:管理費

建物管理会社に払う管理費は費用として計上できます。例えば清掃・点検・運営サポートなどが挙げられます。

2:修繕費

修繕積立金も原則として費用となります。返済義務がある場合もありますので注意しましょう。

3:損害保険料

不動産にかけた火災保険料や地震保険料も費用にできます。

ただし全期間の保険料を全額費用とすることはできません。

4:減価償却費

減価償却とは、取得費用を耐用年数に応じて数年に分けて費用計上していくこと。減価償却費も費用として計上可能、つまり利益から差し引くことができるので節税効果があります。

ただし土地は減価償却の対象外となります。

5:賃貸管理代行料

賃貸管理会社への手数料も費用として計上することができます。具体的には家賃の集金や宣伝業務、トラブル対応などが挙げられます

6:各種税金

不動産取得税や固定資産税、また購入に伴う印紙税も費用計上できます。

所得税と住民税は費用計上できません。

7:ローン保証料

ローン保証料とは、ローンの支払いができないときに信用保証会に保証してもらうための費用のことです。こちらも必要経費として計上することができます。

8:税理士費用

税理士に支払う確定申告書の作成費用や顧問料も費用として計上することができます。

9:旅費交通費

不動産へアクセスする際にかかる費用も計上可能です。

10:消耗品費

物件撮影に用いるデジカメ・パソコンなど機材にかかる費用も、忘れがちですが計上しましょう。

5)節税効果を高めるために知っておきたい3つのポイントは

【1】築浅物件と減価償却の関係

減価償却費を計上できる期間や額は、物件の耐用年数に左右されます。新築の木造住宅ならば22年、鉄筋コンクリートなら47年。その間ならば経費として計上できます。鉄筋コンクリート造は木造と比べると1年間あたりでの節税効果は小さくなります。そのため木造物件を選ばれることオーナーさんが多いです。

【2】法人化の方が節税効果は高い

個人の場合、強制償却により全額を経費にしなければいけません。一方、法人は任意償却で経費にする金額を自由に決めることができます。また、個人は生命保険料控除の上限金額しか所得控除できません。しかし法人は、要件に当てはまれば保険料全額を控除することができます。したがって、法人化のほうが節税効果は高いといえます。

【3】平成26年度の税制改正

26年度の改正のうち、法人税に関するものからピックアップしてご紹介します。まず、交際費等で飲食のための支出額の50%相当額を損金算入できるようになりました。中小企業者の場合は、既存の方法と比べて有利な方を適用することができます。

また、平成27年3月31日までに耐震改修対象建築物につき、平成26年4月1日以降からその報告を行った日以後5年を経過する日までの間に耐震改修等を行った場合は、取得価額の25%相当額の特別償却ができることになりました。

6)不動産投資を行っている場合の確定申告あれこれ

【1】そもそも確定申告って?

確定申告とは、1月1日から12月31日に得られた収入から支出を差し引いた金額にかかる税金を計算して、税務署に申告・納税、場合によっては還付を受けることです。

【2】確定申告はいつ行う?スケジュールとは

確定申告書の提出期間は、2月上旬から3月中旬です。なお、納付期限までに税金を納めなかった場合は延滞税がかかります。

【3】青色申告のメリットと注意点

・申告方法

確定申告には、青色申告と白色申告の2つの方法があります。青色申告とは、一定水準の記帳をし正しい申告をする人については、所得金額の計算などについて有利な取扱いが受けられる制度。青色申告をすることができる人は、 不動産所得、事業所得、山林所得のある人です。

・メリット

まず、利益から一定額を差し引いて不動産所得を圧縮できます。不動産投資の規模により、10万円あるいは65万円です。また、家族に給料を支払うことができたり、赤字を3年間繰り越せたりといったメリットもあります。

・注意点

青色申告特別控除は最大10万円となります。また、事業専従者への給与を経費にするには、「青色事業専従者給与に関する届出書」をあらかじめ提出しておく必要があります。

【4】確定申告の5つの手順とは?

1:必要書類の準備

青色申告を行うには指定の税務署に対して、必要な手続きを行う必要があります。必要書類をそろえたら、1年間の利益を計算します。収入と費用をわけて集計していきましょう。

2:決算書類・収支内訳書を作成

上記書類に加えて、所得税青色申告決算書、損益計算書、原価償却費の計算書、貸借対照表を作成しましょう。

3:確定申告書の作成

確定申告時には、個人事業主は「確定申告書B」を使用します。「確定申告書A」は予定納税額のない方が使用出来ます。

4:税務署への提出

申請書はお住いの地域の税務署に提出します。青色申告を申請するには、原則として青色申告する年の3月15日までが期限です。1月16日以後に不動産投資を始めた場合には、投資用不動産を購入時から2ヶ月以内に提出しましょう。

5:納税・税金の還付

確定申告で計算した税額を、銀行や郵便局などの金融機関から納付します。提出期限内に確定申告書を提出しても税金が納付されていない場合、延滞税がかかります。申告書の提出と納税はセットで行いましょう。

まとめ

1)不動産投資は家賃収入から支出を引くいた分がオーナーの利益

2)不動産投資で大切なのは、費用を上回る収入を得ること

3)収入をプラスにしていくために節税対策は大切。しかしとにかく経費にするやり方はNG

4)法人化のほうが節税効果は高い

5)確定申告において申告書の提出と納税はセットで行いましょう

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ファンドマネージャー・AFP・宅地建物取引士
慶應義塾大学理工学部卒業後、大手グローバルコンサルティングファームで業務・ITコンサルティングに従事。 その後、不動産ファンドにてファンドマネージャー・社長室、外資系生命保険会社で経営企画部門を歴任。 2012年9月に株式会社BrightReachを設立し、代表取締役として現在に至る。




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