不動産投資の成功率は15%以下?成功者に共通する知恵7選




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青柳 雄太郎

青柳 雄太郎

ファンドマネージャー・AFP・宅地建物取引士
慶應義塾大学理工学部卒業後、大手グローバルコンサルティングファームで業務・ITコンサルティングに従事。 その後、不動産ファンドにてファンドマネージャー・社長室、外資系生命保険会社で経営企画部門を歴任。 2012年9月に株式会社BrightReachを設立し、代表取締役として現在に至る。
企業の女性社員

不動産投資を検討して調べたら、意外に成功率が低かったという話はよく耳にします。従来の証券に向けた投資と固定資産に対する投資の考え方には違いが多いが現状です。

今回は不動産投資の成功率の真実や、成功率を高める上で押さえておくべきポイントをお伝えします。

不動産投資の成功率は15%以下?成功者に共通する知恵7選

1)そもそも他の”投資”との成功率の違いとは?

【1】不動産投資とほかの投資との違い

基本的に不動産投資と他の投資方法と異なる点は、不動産投資は「資産を買う」に対して、他の投資はそのシステムに「賭け」を行い、信託を他の業者に任せているという事でしょう。不動産投資は、例えば固定資産として土地を買うなら、立地予定の評価額や路線価といった基準が明確にあります。

つまり購入額に対して売却額の差額を小さくする様投資先を自分で選ぶことが出来るのです。それに対して他の信託型投資は、証券会社や保険会社などが、自社の利益と契約者の利益を配分しているという違いがあるのです。したがって如何なる投資信託もそれを提供する企業が損になるようなシステムは構築する事はあり得ません。

【2】投資における”成功”の定義とは

投資における成功の定義は、言ってみれば”大儲け”をすることではありません。どんな投資でも、投資額に対して元本を割ればそれは投資ではなく「消費」です。成功するとは、「長期的に利益が出る」ことであり、短期的投資でも損切りといって、元本割れを防ぐ手法が絶対的に用いられます。

2)投資の種類別の成功率の違い

信託投資の種類は数多いのですが、どれも「購入と売買」と「利回り」でその違いがハッキリと別れています。一般的に長期的な証券などは低金利が常識で、短期的投資商品には一定期間の「取引確定」が条件となり、どこかのタイミングで取引を確定して清算し、現金化しなければなりません。

難しいのそうした短期投資は、投資家が市場を動かすのではなく、事業の収益や世相などの大きな影響を受けることです。

【1】株式投資

通常、上昇すると予測される上場株を一定数証券会社から購入し、上昇した時の金利を自分の資金に充当するという手法が一般的に行われています。

しかし株式投資の場合は、公開株で新規に上場した企業と既存の一定収益を上げる企業では、「どちらが多くの資金調達をしたがってるか?」は容易に想像する事は難しいです。これを証券会社が契約者に教えると、インサイダー取引となり犯罪になります。つまり、運用は証券会社のセンスと勘に賭ける割合が大きいです。

【2】投資信託

投資をする人が、投資対象の商品に積立金を乗せてそれを証券会社や保険会社に運用してもらう形が、投資信託です。毎月積立金の出費がありますが、多くの証券会社や保険会社自身の業務利益や株式の収支によって支えられたり、あるいは社債や国債等を利用するので元本割れを起こす心配はありません。ノーリスクに近い代わりに、投資としては利率はやや低いのが特徴です。

【3】FX投資

「円安/円高」など、2か国同士の商取引上発生する為替、つまり「両替」において発生する通貨の価値の差額を読み、少ない資金で他国通貨を売買(両替)して純利のみを累積する投資方法です。自己資金を元本に証券会社などに外国通貨を買う際、一度資金調達として資金を借り受けて(レバレッジ)通貨売買を行います。

短期と長期の投資方法があり、それぞれ決済期日が設けられているので、その期間内に買った通貨の価値が他国の通貨と比較して差額が大きければ、そこで清算を行い、利益だけを稼ぎ出します。現在24時間近い商取引が世界中で行われているので、少ない利益でも累積数が多ければ、確実に儲けが出てくる投資方法です。売りでも買いでも利益が出せるのが大きな特徴です。

【4】先物投資

商取引の場合、多くの企業は売掛といって最初に商品や資材、材料などを業者や企業から「予約」という形で必ず一定量確保します。株や債券もそうした商取引が発生すれば、企業は資金調達先として、債務や株を発行するものです。当然債券と株式が出てくるため、金融商品としての先物銘柄もあります。

また金利も変動制ですが、当然先物としての債券や株は「取引前」なので、上昇するか下降するかは市場の中で上下動が比較的激しいのです。価格が高いときに先物を買っておくと、仮に価格が下がっても「実際に買う前の予約」に過ぎませんから、売る際に差額を収益にすることもできます。

FXと似ていますが、最も市場を読むテクニックが必要で、海外ではこうした投資は「投資家」と呼ばれる資本家が行います。莫大な利益を産む場合も多く、特に原油、鉄鋼、ガスの3つは最も有名な先物でしょう。

【5】不動産投資

一般的に「不動産投資」を行う方の、約9割超は賃貸物件による不労報酬を得ることを目標に掲げています。最も盛んだったのは、バブル景気の時に行われた生産緑地改正法で、それまで生産緑地に必要な土地面積が緩和によって縮小可能となったことです。平成20年から平成24年までをピークに、その後も増加は緩やかに推移しています。

ところが近年になって、空室率の増加は歯止めがかからず、東京都では遂に3割近くが空室のままになっています。この空室率は首都圏郊外へ行けば更に加速し、これが少なからず「賃貸は儲けが出ない」という要因を作っています。

少なくとも新規賃貸物件を建設して成功した事例は、全体では2割を切っていると見られています。この理由の多くは、「過剰な分譲マンションの増加」により、現代は価格競争が激化しているのが背景にあります。

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3)マンション投資の失敗事例に共通する3点

【1】売却の見通しを持って購入をしていない

大手不動産業者やゼネコンなどは別として、個人事業としてマンション投資を行う中では、「区分所有」というのがありますが、この賃貸物件投資が非常に成功例の少ない事例として、以前から話題になっています。サラリーマンで一定の収入がある人にとっては、副業としてもてはやされた時期が過去にありますが、低リスクの割には経費が掛かるため、むしろ売却時に建物自体の評価額が減価償却費で目減りし、元本さえも回収できない事態に陥ることが多いのです。

・売却シミュレーションの重要性

土地と違って、分譲マンションは不動産としては建物の占有面積こそが固定資産価値全体で、それを戸数分に分割して固定資産価値としています。従って、1戸の区分の固定資産は驚くほど小さく、タワーマンションではその大きさはタイル1個にも満たない事が多いのです。

つまり土地所有としての固定資産額は限りなくゼロに近く、その大半は減価償却資産と言えるのです。つまり適切な売却シミュレーションとは、常に一戸の資産価値ではなく、その建物の減価償却期間と耐用年数を考慮に入れなければ無理なのです。ところが不動産業界の場合は、この見積もりの基準である利回りは、「表利回り」しか公表しないのが暗黙のルールとなっています。

【2】市場のトレンドが把握できていない

市場のトレンドというと、あまり経営の経験がない方では、真っ先に「マーケティング」が頭に浮かぶでしょう。しかしそれは正しくありません。業界というのは必ず暗に独自のルールがあります。例えば中古市場の場合、その暗黙のルールは、どんな商品価値も常に「市場価格7分の1」という評価の仕方があります。

つまり、少額減価償却資産では特に、市場には新商品が供給されるので、単に古いだけではなく、ステイタスの価値も大きく下がるということになります。つまり同じブランドでも年代であれば、常に新規に近ければ価格が安かろうとこの市場7分の1を最大としているのです。トレンドとは、「何が売れるか?」ではなく、現代の生活スタイルに沿っているかどうかで決まると言って過言ではないでしょう。

【3】メンテナンスの怠惰・購入後の放置

賃貸物件の不動産投資で、必ずと言って良いほど大きな誤解を生むのが「不労報酬」という部分でしょう。確かに放っておいても毎月一定の収入は確保できますから、ある程度空室があっても、オーナー側の支出が少なければそれで良いといった考え方もあります。

しかしそれは、その地域の環境と世帯収入に変化がないなら大丈夫と言えることなんです。仮に高齢化で過疎が進んだ地域に、新しい新興住宅地が進出した場合、そこは再開発のターゲットとなります。戸建て住宅とは違って、固定資産価値は居住者にはない賃貸物件なら、メンテナンスがおざなりで、放置されているような賃貸アパートや古いマンションは、今後転居の増加もあり得ることになります。当たり前ですが、居住者は「清潔で綺麗な環境で安価な家賃」に惹かれるものです。

4)成功者の共通点!不動産投資で成功率を高める7つのポイント

賃貸物件で一つの成功例を示すと、古びた鉄骨マンションを安価で購入し、外装と内装を整え家具付きで、地域の同規模賃貸物件よりも大幅に安い家賃で満室にするというのがあります。

これは既に存在する賃貸物件で築30年以上でも、「立地条件」が有利ならば世帯収入によってはその建物の利便性が高いからです。これも踏まえて、不動産投資の成功率を高める解説をしていきます。

【1】自己資金の割合を高く

自己資本とも言い換えられますが、どのような事業でも自己資本比率が債務に比べて高い事は、事業の安定運営に絶対の必要条件です。これは投資の原則「増資」という英語ではレバレッジ効果を生み出すからです。

常識的に考えて、自己資本300万円で銀行債務をした場合、仮に1,000万円の借金を出来たとしても、営利で儲けが出るのは初期投資から何年もかかります。

しかし、金利払いにプラスし債務元本を定期的におよそ2年間で返せるのなら、昔で言えば有限会社は法人化が可能な事業として金融機関は、増資にも耳を傾けるようになるのです。借金ももちろん資産の一部ですが、「定期的に金利の回収が可能」な事業は、金融機関はより多くの資金提供を行うものです。

【2】ローンの組み方に注意

一般的な住宅ローンと、不動産投資における債務は根本的に異なります。ローンとは「定期収入」が確保され、解雇や無職となる可能性が低いのなら審査は容易に通ります。従って年収が審査基準という単純なシステムです。

しかしこれが不動産投資事業となった場合は、「定期的に金利を得られる対象」いわば金融機関にとって完全な取引業者です。銀行の商品は「債権」と「金貸し」の両方を売買することです。従って高い債券は「信用度の高い、定期的な利息を得る商品」となります。従って金融機関からすれば、「商品を買う」のと全く同じ理屈なのです。

商売を始めるものは投資ですが、金融機関にとっては同じお金を支出する時には「融資」という言葉を使うのはこのためです。当然高金利で審査基準を満たし、尚且つ金融機関の営利目標に合致しなければならないのです。当然”利回りの良い対象事業者”なら、審査は通りやすく、その逆なら審査は厳しいものになります。

【3】専門家との情報収集の徹底

この場合は、税務関係、会計処理などマネジメント全体の知識を得られる専門家の存在です。質の悪い事業者は、会計士や経理にマネジメントを丸投げしますが、経営とは損益計算書から経営実態を経営者自らが把握できることで、会計士や経理に指示が出来ることにあります。

根本的に営業、売掛、値付けや相場を会計処理担当者が知るはずが無いからです。これはすべてその事業者の極秘事項であるため、経営者が外部の会計事務所に社外秘を漏らすことは間違いで、むしろ情報を得る為だけに特化するのがこうしたマネジメントの基本中の基本です。

ビジネスイメージ

【4】実績のある不動産管理会社を選ぶ

不動産会社選定は、やはり「地域の特性を理解した事業者」に叶う不動産会社はありません。その一つが「事故物件」や「物件の瑕疵」です。まず余程大きな火災や事件が無い限り、不動産に関わる事故や災害はメディアが取り上げることはありません。しかし固定資産評価額には、必ずその土地の歴史である登記に詳しい事が必要となります。

倒産で手放した土地や建物、あるいは火災が過去にあった場所では放火や殺人など、非常に大きく家賃にも影響を与えるからです。これには地元の不動産業者の知恵を借りなければ、情報は得られるものではありません。「借りる人」、「貸す人」双方をよく知るのが、本当の不動産業者と言えるのです。

・良質な管理会社の見分け方とは

これは一般的な取引業者選定と全く同じです。まず自己資本率が高い事、つまりIR情報を持つ事業者は絶対的な信頼度が高いです。そして中小を超えた管理実績と、明確な求人情報を公開している事業者に限ります。不動産管理会社として業態が一つに集約している場合は、やはり事業規模の大きさに比例していると言って良いでしょう。

・自己管理はとても大変

不動産管理や維持継続は、個人ではまず不可能ということです。簡単な例として「墓地」が正にそうです。霊園の管理はその墓地の所有者が行っても、区画の管理はその永大供養を行う親族や家族が、草刈りや墓石の維持を行います。

同じように建物の外壁の補修、共有部分の清掃や補修費は、当然ですが専門の職人や工務店が行うものです。賃貸では、「一般的な利便性」を追求しますから、管理者が便利に思えるだけでは居住者の利便性を高めることは出来ません。つまり賃貸物件を運営することは、その施設は「公共性」を高める意味で、法的根拠や建築基準も現代に則したものでなければならないのです。

【5】空室リスクを限りなく抑える

空室リスクを抑えるには、誰でも頭に浮かぶのはPRではないでしょうか?しかしこの考えは間違いです。商売では小売業は、正に宣伝費は売り上げと直結しますし、多彩な品ぞろえは顧客層を増やします。しかし賃貸物件では消費者の目的はたった一つしかありません。

それは「便利な住居」ということです。この何が便利なのかは、交通、通勤、通学に加え生活インフラが揃っていることが絶対の条件です。これが有利な場所は必ず路線価が高くなり、逆に土地費用が安いなら建物はそれなりの施設としての価値が無ければダメなのです。従って最近では1Fにスーパーやコンビニエンスを誘致したり、オーナーが小売業も兼務する業態が表れています。

【6】メンテナンス・維持費にお金を投資する

常に清潔で清掃が行き届いた建物は、家賃を下げる根拠が無いように、減価償却資産は例えその価値が下がろうとも、維持さえしっかりしていれば入居者が去ることはありません。

この理由から高層賃貸マンションに関しては、明確な利用規定を設けており、共有部分を広げて入居者が自由に使える部分を広げています。つまり公共性を高めているのです。これによりケースバイケースのイレギュラーな管理を低減し、日々の維持管理を簡素にさせています。

・結局は自分が住んでも気持ち良い物件か

住居として純粋に自分の資産として考えた場合、同規模の居住空間で自分の私財がどう扱われるだろうか?という考え方は、建物の構造上の良し悪しの目安になります。つまり住居としての「人間の動線」です。

見晴らし、あるいは部屋のグレードなどは、結局その部屋に家財をどのように配置するかで決まります。つまり、最初から備え付けの設備がある場合、家財を減らしてカタログスペックのような部屋を作り出す事ができます。基本的に「引っ越しが楽な部屋」は、「入居が簡単な部屋」と言い換える事ができるということです。

【7】立地の考慮・将来的な入居率の逆算を

立地条件と路線価は常に対であり、それは家賃とも直結しています。こう考えれば、建設コストと既存の建物を活用する方法など、要は初期投資支出額が後の債務と収益の差額、利益率と関係してくる事になります。

入居率を引き上げたければ、入居者側から見た場合は、「家賃」、「利便性」、「建物の使用価値」の3つが重要視されます。従って近年では「ペット可」の賃貸が増えているのは、そうしたトレンドを踏まえていることになるでしょう。これからの生活スタイルを考慮し、いかに早くから路線価の上昇率や社会の動向を掴んでおくことが、将来的な入居率の逆算に寄与するのです。

4)不動産投資は実は失敗しにくい?その4つのワケとは

【1】返済が終わった時点で資産となる

負債を抱えたまま減価償却資産が目減りすることは、とても安定事業者とはいえません。返済完了はもちろんですが、不動産投資の面白さは正に「増資」です。事業利益を自己資産に加え、高い自己資本率で更に大きな融資を受けて、事業を広げリスクを分散させます。

高い収益出る資産を、他の自己資産の負債に当てることも可能で、最終的には高い利益率の投資に集約することも可能となります。資産価値を高めるとは、多くの消費者の人気を獲得するのと同じです。

【2】資産価値が0になるリスクは限りなく0

建物も減価償却資産の期間中なら、もちろん売却益も出る場合があります。好例では再開発や公共投資がその場所に行われた時などです。極めて優秀な投資家は初期投資に多額の出費をして、リスクを必ず選択します。「儲ける事案」はその為、いち早く情報収集で得ているからです。

つまり一般的なリスクとは、「将来性」を考慮するか、「短期利益」を追求するかの違いでしか無いのです。固定資産さえあれば、逆にこの固定資産価値の上昇によって売却益で、もっと利益率の高い最新設備の小規模賃貸などを目指すことも出来ます。重要なのは資産価値の高さなのです。

【3】「住まい」という需要が大きい業種である

どのような人でも、学生から社会生活の初期段階で分譲を購入する人は僅かです。つまり一般的な家庭にとって住宅は依然として大きな買い物であり、だからこそ、そこに貯蓄としての「レンタル」の利用が、多くの家計で採用されているのです。

つまり絶対に賃貸物件はこの世から消えません。やがて高齢化時代に本格的に突入した時、その時は贈与税や相続税は大きな社会問題化するでしょう。もしその時、一般家庭で固定資産がない場合は、純粋に価値の高い資産を保有していないということになります。つまり、それだけ日本では特に土地や建物自体が個人のステータスでもあるんです。これがある限り、住宅需要は消えることはありません。

【4】相対的に不況に強い

どんなに節約志向でも、住居を削ってしまっては、日本は台風や梅雨など四季があるために、野外で暮らすことは困難です。従って屋内の規模は別としても、収入に応じて必ず住居は必要とされます。

もちろん少子化によって空室や空き家は増える可能性はありますが、それはやがてそれらを繋げてもっと規模の大きな一部屋や家屋として価格を下げて供給されるはずです。つまり住居は永遠に廃れることはありません。衣食住は不況に強いと言われるのは、それが人間生活の基本となっているからです。

まとめ

1)不動産投資は、投資のテクニックとしては比較的容易でシンプル

2)リスクヘッジ(危険予測)の手法が多く、分散投資を行いやすい

3)初期投資以上の支出を抑えて、元本を原資のまま維持できる可能性が高い

4)投資手法は売買よりも賃貸が効率的

5)節税と利益率の関係で最もバランスが良いのが不動産投資

6)新規建設投資か既存の建物の改修と改装のどちらが有利かは、路線価による

7)高齢化時代の資産保護では、継続利益を出しやすいのが不動産投資の利点

8)成功する不動産投資は、家賃と利便性、空室率で決まる

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青柳 雄太郎

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ファンドマネージャー・AFP・宅地建物取引士
慶應義塾大学理工学部卒業後、大手グローバルコンサルティングファームで業務・ITコンサルティングに従事。 その後、不動産ファンドにてファンドマネージャー・社長室、外資系生命保険会社で経営企画部門を歴任。 2012年9月に株式会社BrightReachを設立し、代表取締役として現在に至る。




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