正当に経営!公務員が不動産投資に踏み切るべき5つの理由




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青柳 雄太郎

青柳 雄太郎

ファンドマネージャー・AFP・宅地建物取引士
慶應義塾大学理工学部卒業後、大手グローバルコンサルティングファームで業務・ITコンサルティングに従事。 その後、不動産ファンドにてファンドマネージャー・社長室、外資系生命保険会社で経営企画部門を歴任。 2012年9月に株式会社BrightReachを設立し、代表取締役として現在に至る。
不動産の模型を手に持っているビジネスマン

公務員は民間人と違い様々な点で成約が課せられており、副業が禁止されています。でも公務員でも万が一に備えて副収入を得たいですよね。公務員だからこそ不動産投資を行うべきでしょう。

公務員が違反をせずに不動産投資を始める方法をご紹介します。

正当に経営!公務員が不動産投資に踏み切るべき5つの理由

1)公務員だからこそ始めるべき不動産投資の5大メリット

【1】メリット1:本業に支障をきたさず資産運用を

公務員だとしても不動産投資ならば一定規模までの場合、副業禁止を定めた規定に抵触することなく行うことできます。その許可基準は国家公務員であれば、人事院規則で決められており、その許可基準の範囲であれば本業に支障をきたさない資産運用であると認められると言うことです。

【2】メリット2:初期投資への融資が受けやすい

不動産投資を行う場合、初期投資としてまとまったお金が必要となります。その際には、一般的に金融機関からアパートローンや住宅ローンなどの形で融資を受けることになります。この融資の審査で公務員は民間人よりも有利になります。それは、公務員という身分の信用力が高く、融資条件も良くや融資限度額も高く融資を受けられる場合が多いからです。

【3】メリット3:節税対策

不動産投資し賃貸物件の経営を行う場合、様々な経費が発生します。その経費は必要経費として収入から差し引いて所得を計算することが出来ます。

所得税はその必要経費を差し引いた後の所得から算出するため、多く経費が掛かる場合には、所得税を低く抑え節税することができます。そしてその所得の計算は給与収入と通算することができるのです。節税という観点からも不動産投資を行うことは有利だと言えます。

【4】メリット4:生命保険の代わりに

不動産投資を行うことで家賃収入が得られるようになれば、長期安定的な不労所得が得られます。これは万が一あなたに何かあったとき、残された家族に収入の道を残せることになります

生命保険はあなたに万が一のことがあったときのために、まとまったお金を残す手段ですが、不動産投資は家族に継続的な収入を残すことができるため生命保険の代わりになります。

【5】メリット5:インフレ対策

不動産投資はインフレ対策にもなります。もし資産を現金のみで持っていた場合、インフレが起きるとお金の価値の下落に伴い、現金の価値が目減りしてしまいます。しかし資産を不動産という形で持っていれば、物価の上昇に伴い不動産価格も上昇していきますので、資産価値を目減りさせることなく保持することが可能名のです。

2)公務員でも不動産所得は認められる?法人化のメリットとは

【1】公務員は原則副業禁止

・国家公務員の副業禁止に関する法律

国家公務員は、国家公務員法の第96条で「国民全体の奉仕者」と規定され、国家公務員法の第103条と第104条で副業を禁止されています。

・地方公務員の副業禁止に関する法律

地方公務員も地方公務員法第30条で、「全体の奉仕者」と位置付けられ、地方公務員法第38条によって副業が禁止されています。

【2】公務員が副業を認められる2種類のケース

(1)自営とみなされないよう管理委託

公務員が不動産投資で副業禁止規定に抵触しないためには、自営とみなされない必要があります。そのためには賃貸管理を自ら行うのではなく、不動産管理会社に委託することが要件の一つになります。

(2)年間の賃料収入500万円未満

もうひとつ公務員が不動産投資で副業禁止規定に抵触しないための要件があります。それは年間の賃料収入が500万円未満であるということです。その範囲内であれば許可は不要です。

資料を記入しているビジネスマン

【3】事業規模での不動産投資をするには

・事業規模で行う場合の必要な申告とは

年間の賃料収入500万円を超える事業規模で不動産投資を行う場合は、所轄庁の長に申請し許可を得ることが必要になります。許可を得るには人事院規則14条-8の第一項関係で規定されている3点を満たす必要があります。

1つ目は、不動産を賃貸するにあたり、職務上の取引相手などと利害関係が発生する恐れがないこと。2つ目は、賃貸管理を業者に委託して職務に支障をきたさないこと。3つ目は、公務員としての公正性や信頼性に支障をきたさないこと。

そして、不動産投資の副業の許可を得るための申請では、「自営兼業承認申請書(不動産等賃貸関係)」と共に、登記謄本や図面、賃貸契約書の写し等の賃貸料収入額を示す書類、不動産管理会社との管理業務の委託契約書の写しなどを提出します。 

・法人化する必要性やタイミングとは

「個人」と「法人」では税率に違いがあるためある程度の事業規模になった場合には法人化を検討しましょう。資本金1億円以下の中小企業扱いの法人の場合、所得800万円以下での実効税率は21%から25%程度となります。

個人事業では課税所得が330万円を超えると、所得税+住民税の実効税率が27%を超えます。これは公務員の給与所得と合算して計算する必要があるため単純に計算はできませんが、この水準を超える場合には、節税の観点から法人化すべきだと言えます。

法人化によって、役員報酬や社員への給与を経費として計上できることや、小規模企業共済や会社で加入した役員の保険など経費として計上することも可能となります。更に不動産を法人所有とすることで個人の相続財産が減少し、相続税を節税できる効果もあります。法人と個人では欠損金の繰越期間も異なり、個人で3年だったものが、法人だと9年に渡り欠損金の繰越控除が可能になります。

・法人化する際の注意点とは

法人化により様々な節税効果がありますがメリットだけではありません。個人事業では従業員5人未満の場合、従業員の社会保険は任意加入ですが、法人では強制加入です。そのため従業員と経営者は社会保険に加入する必要があり、労使折半で負担据える必要があります。

また法人にかかる地方税が年7万円以上発生します。また一時的な費用になりますが、法人化のために会社設立費用が掛かります。更に法人化後の会計・税務は個人に比べて複雑になります。そのため手間の増大や、税理士への依頼費用が増えることになります。これらのデメリットも踏まえ法人化を検討しましょう。

【4】公務員が違反せず不動産投資を行う3つのポイント

(1)5棟未満10室未満

公務員が副業禁止規定に違反しない範囲の不動産投資規模があります。それは一戸建てなど独立家屋の場合5棟未満であること。独立的に区画されたマンションやアパートは10室未満であること。土地の賃貸は10件未満であることです。

(2)年間賃料収入500万円未満

副業禁止規定に違反しない範囲の不動産投資規模として、年間賃料収入500万円未満であることというのもありまあす。それを超える場合には、申請をし許可を得る必要があります。

(3)賃貸管理を委託

本業に支障をきたさないために、賃貸管理は不動産管理会社に委託する必要があります。

3)公務員が不動産投資をする場合の物件選びのポイント

【1】年間の賃料収入500万円未満

年間の賃料収入500万円を超える場合、副業禁止規定に栄職してしまいます。そのため、年間500万円未満の収入で経営が成り立つ規模の物件を選ぶようにしましょう。

【2】事業規模での不動産投資をする場合

事業規模で不動産投資を行う場合、その物件選びの段階で注意をすべきことがあります。それは客観的に見て縁故や仕事上の取引関係にある関係者からの不動産取得は避けるべきと言うことです。そのような関係者からの取得の場合、後々利害関係や公正性の観点で問題となってしまう可能性があります。

4)ここには注意!公務員が不動産投資をスタートさせるリスク

【1】事業規模の場合は許可が必要

事業規模で不動産投資を行う場合は、所轄庁の長に申請し許可を得る必要があります。許可をするか、しないかは所轄庁の長の判断になるため、万が一許可がおりず不動産投資を注視せざるを得ないというリスクがあります。前例を十分に確認し、確実に許可が下りる範囲を押さえて行うようにしてください。

【2】融資を受けやすいことが逆にリスクに

公務員は融資を受けやすいのですが、それがリスクとなる場合があります。多くの融資を受けることで規模を大きくし易いのですが、その分不採算となった場合の赤字も大きくなります。融資は受けられるだけ受けるのではなく、不動産経営として十分成り立つ範囲で受けるようにしましょう。

【3】ビジネススキルの勉強が不可欠

公務員の業務遂行では公共性や公平性が重視されます。しかし不動産投資では投資家・経営者としてのスキルが必要となります。そのようなビジネススキルを勉強し身に付けなければ、上手な賃貸経営には結びつきません。最近では本やネットでも十分な情報が溢れています。それらの情報を集め独学で勉強するのも良いですし、不動産投資セミナーなどに参加して、勉強することも有効です。

【4】安易なシミュレーション

不動産投資を始める際には当然、収支シミュレーションを行うと思います。その収支シミュレーションは規模しい目で行いましょう。安易で楽観的なシミュレーションで、夢や希望を見るでしょう。しかし現実に不動産投資を行ったときに突きつけられるのはシビアな現実です。

月次の収支からスタート時の投資金額の回収期間を計算し事業計画を立て、十分な賃料が得られない場合でも事業継続ができるだけの運転資金を用意してから投資に手を付けるようにしましょう。

まとめ

1)まずは副業禁止規定の範囲内で不動産投資を始めよう

2)不動産投資は公務員に有利

3)公務員でも不動産投資が副業禁止の対象にならないケース

4)公務員でも許可を得れば事業規模で不動産投資を行うことができる

5)公務員が違反せず不動産投資できる規模

6)公務員ならではの不動産投資のリスクを知って上手に行おう

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青柳 雄太郎

青柳 雄太郎

ファンドマネージャー・AFP・宅地建物取引士
慶應義塾大学理工学部卒業後、大手グローバルコンサルティングファームで業務・ITコンサルティングに従事。 その後、不動産ファンドにてファンドマネージャー・社長室、外資系生命保険会社で経営企画部門を歴任。 2012年9月に株式会社BrightReachを設立し、代表取締役として現在に至る。




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