【注目!】マンション経営のメリット12選とそのリスク




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青柳 雄太郎

青柳 雄太郎

ファンドマネージャー・AFP・宅地建物取引士
慶應義塾大学理工学部卒業後、大手グローバルコンサルティングファームで業務・ITコンサルティングに従事。 その後、不動産ファンドにてファンドマネージャー・社長室、外資系生命保険会社で経営企画部門を歴任。 2012年9月に株式会社BrightReachを設立し、代表取締役として現在に至る。
タブレットを使っているビジネスウーマン

「低い労働で大幅な報酬を得る方法」は、投資が最も有効ですが、中でもマンション経営は初期投資も大きいのですが、資金を最も効率良く運用、増資できる方法の一つです。

多くの資産家が活用する、数多いマンション経営のメリットを紹介しましょう。

【注目!】マンション経営のメリット12選とそのリスク

1)そもそも「マンション経営」とは

【1】マンション経営とは

集合住宅を丸ごと購入、あるいは借り受けてそれを所有者、物件の名義人の当事者以外に賃貸で貸出し、家賃収入を得て利益を出す経営がマンション経営になります。新規建設費用における減価償却資産の期間以内にキャッシュフローでプラスを出せれば、高い収益を得ることが出来る事業の一つです。

【2】マンション経営の3種類とその違い

マンション経営は「収益物件」と呼ばれ、経営知識は高いレベルを必要とはしないので、誰でも資金があれば始めることが出来ます。「ビルやマンションの1棟を賃貸として、丸ごと収益を得る方法」と「マンションなどの部屋数分だけ、区分に分けてそれぞれ賃貸とする方法」と「分譲マンション物件を所有し、その区分所有を貸し出す経営」の3つがあります。

3つの違いは、経営を始める場合の投資額の違いです。新規マンションを1棟丸ごと、区分で貸し出すには、不動産価値が既に高い事が必要となります。

【3】アパート経営との違いとは?

マンション経営は、立地条件や建物の路線価の価値に連動し、高層階それぞれで貸し出す部屋の価値が大きく変わります。一方のアパート経営は、賃貸専門の建物価値以外は、固定資産価値はマンションよりも低いです。そのため、郊外や路線価の影響を受けず、ある程度の土地があれば経営出来ます。

2)マンション経営のメリット12選

【1】メリット1:老後の年金対策

株や為替投資に比べて、路線価という固定資産(土地)の価値は公共交通機関や公共道路によって決まり、経済の大きな影響を受けにくいので利益さえでれば、建物が使えなくなくなるまで一定の収益が得られます。年金の場合は、少子化や経済状況次第では減額される場合もある為、労働収益が減少しても資産を残すことが可能です。

【2】メリット2:相続対策

マンション経営では、不動産所得として固定資産の土地と定着物(民法上の建造物)の両方が経費として申告できる部分がある為、相続税対策として非常に有効です。賃貸マンションは、個人所有だけの建物よりも相続税評価額が低く設定されます。

【3】メリット3:インフレ対策

インフレとは「お金の需要が供給を上回る」ことで、お金の価値が下がることです。同じ商品をこれまで100円で買えたものが、翌日から200円などに値上がりする場合などが一例です。

輸出入取引上の通貨の両替で大きな影響を与える為、不動産資産以外の価値が大きく変化します。不動産物件はその時の経済状況次第で価格が上下しても、お金といつでも交換できるので、不況に強いと言われています。

【4】メリット4:節税対策

マンション経営は物件の賃貸事業の一つなので、資産家というよりは経営者にあたります。従って、運営に当たって必要経費として申告できます。この必要経費には、建物の使用限界までの劣化を考慮にした「減価償却費」という資産価額が毎年下がるので、これをそのまま経費として節税できます。

【5】メリット5:景気の変動を受けにくい

土地はもちろんですが、マンション自体は住居利用のために、地域住民がいる限りは需要は減らないという特徴があります。また住まいは頻繁に買い替えたり、引越しする可能性は低いので、一旦貸し出せば、景気に左右されるだけではなく、運営コストを家賃に上乗せし、むしろリスクを下げることが出来ます。

不動産の説明をしている女性社員

【6】メリット6:生命保険の代わりに

「生命保険」とは、自分の生涯で生きる可能性に契約者が投資し、万が一死亡した場合に投資した累積保険料に利息を加えて遺族に支払う仕組みです。

マンション経営は所有者が死亡した場合でも、不動産価値は残るので、そのまま遺族が相続して引き継ぐことが可能です。保険金は支払い上限額が決まっていますが、マンション経営収益は一定です。

【7】メリット7:少ない初期投資からスタート

新規マンション建築は非常に多額の費用を必要としますが、固定資産と減価償却資産両方が担保される為、金融機関に対して信用を得ることが可能です。従ってマンション経営初期段階では、新築マンション価値次第でレバレッジ(自己資本率の増大率)として、ローンを建築資金とすることが出来ます。

【8】メリット8:部屋ごとの分散投資

新規マンション経営では、上層階に従い不動産評価額が上昇するため、富裕層と中間層の資産所有者の住み分けが行えます。従って上手に退室住人と固定住人を分散することで、利益性を高めることが可能です。

【9】メリット9:ペイオフ対策

現金による分散預金では、一度に預ける資金が個別に下がってしまうために利息も下がるといったデメリットがあります。

ペイオフは金融機関が保証する預金保護の一つですが、長く預けても資金を増やすこと自体が難しくなります。そこで、これをマンションへ投資することで元本に家賃収益を上乗せして、自らペイオフ対策を行う事が可能となります。

【10】メリット10:低金利で高い利回りを

日本の現状は、金融機関がリスクの低い投資先が少ないために収益性が下がり、金利収入を得るのが難しい事になっています。そのため、国策として中央銀行が国債を買い受けて現金化し、更に国債を発行して金利引き下げを行っています。

これにより、債券の価値は下がる為、金融機関の金利は低い状態になったままになっています。マンションは建築技術の向上によって建築費に比べて、賃貸収入によって初期投資額の回収がしやすく、利益率も高いので、非常に利回りが良いシステムとなっています。

【11】メリット11:維持・回復費用が低減できる

不動産資産でも、経年劣化以外に運用上は必ず維持費、原状回復費用が発生しますが、賃貸マンションの場合はこの費用を賃貸契約に含めることが可能です。敷金、礼金無くとも退出時の原状回復費用を契約者に請求できるので、維持、原状回復費用を低減できます。

【12】メリット12:所有者の労働負担を大幅に軽減できる

賃貸マンションの場合、実際の賃貸契約を不動産会社と契約して、業務委託が可能なので、維持管理を外部委託にすれば、所有者や権利者の労働負担お大幅に軽減できます。複数棟所有であれば収益は自動化できるので、収益効率が大幅に上昇します。

不動産の資料を説明している男性営業マン

3)しっかりと把握を!考えなくてはいけない7種類のリスク

【1】空室リスク

賃貸物件の場合、家賃には管理維持費や経費も含まれているため、空室率が上がれば経費は自費の割合が非常に高くなります。その場合は、手持ちの資金が足りなければ建物の劣化、老朽化に対応することが出来ません。そのため、常に空室率を下げる資産価値維持が非常に重要になります。

【2】災害リスク

火災における隣燃被害は、火災元となる家屋所有者が保証する義務を負わないため、賃貸マンションの一室でも火災を起こした場合は、契約者は火元以外の賠償責任を請求することは出来ません。

また賃貸契約上、原状回復費用負担でも、自然災害によるものは契約に賠償を明記することは民法上違法なので、これも所有者や権利者の自己負担となります。

【3】流動性のリスク

地域再開発計画予定のある地域で、地域に予定された商業施設の撤退や中止、あるいは公共交通の非開通などにより、当初予定された土地路線価が大幅に下がった場合も、賃貸物件は賃料に影響を与えることになります。

その地域で、新しい同規模の賃貸マンションが建設された場合は、既存の賃貸マンションは賃料を下げざるを得ません。

【4】地価変動

マンション価値を決める要素は、路線価です。その他に道路整備の状況でも地価は変化します。公共インフラの老朽化及び、商業施設撤退や倒産が相次ぐことになると、周辺地価が大きく下がる要因となります。この場合、物件の相続や転売でも、債務元本の回収は難しくなります。つまりマンション価値自体の評価額が下がるのです。

【5】建て替えの難しさ

マンションは高層階になればなるほど、重機を使用することが難しくなり、取り壊しには建築以上の費用がかかることがあります。

建物は減価償却期間が決まっていて、マンションは比較的その期間は長いですが、家賃を引い下げれば、収益性は経費と差し引きマイナスになる場合もあります。これが老朽化しても建て替えがしにくい大きな理由となっています。

【6】住人の高齢化による維持管理が困難

現状今ある賃貸マンションでは、高齢化世帯の増大で退室率が下がる割には、回転率も同時に下がります。長期利用が長ければ長いほど、退室時原状回復費用は増えるのですが、それを支払えるだけの負担も増大することが問題になります。

【7】住民同士のトラブルのリスク

現代の賃貸マンションの多くが住人プライベートを重視した、オートロックシステムを採用し、マンション自体が密室化しています。従って、ひとたび侵害行為が住人の中で起こると、その仲裁や和解に対して、建物の権利者に義務を負う可能性が高くなります。

4)マンション経営をスタートさせる前に大切な心構え

非常に大きな資金投入と債務が発生するマンション経営ですから、その運用は行ってみれば経営者と提携事業者、そして商取引に不慣れな一般人と契約を行う事になります。契約上必須で重要なのは、契約上の約款で、権利と義務の所在を事前に明確にしておく必要があります。

また商品を仕入れたり、サービスを開発する業務ではありませんが、「住環境」を人に提供するため安全対策や災害における避難対策も熟慮しなければなりません。そして物件は高いブランド力に、多くの人々の関心が集まります。

住まいはその人のステイタスになるからです。そういった意味では、マンション経営はサービス事業者と非常に近い存在であるといえます。正しい運営方針は、そのままモラルのある住人を引き付けるので、マンション経営をスタートさせるには、環境を重視する姿勢が非常に重要な心構えになるのです。

まとめ

1)眠った資金を効率よく増やし、資産を大きく膨らませることが出来る

2)信用取引で、高い債務を得られる事は、社会的信用度も非常に高まる

3)地域の発展と高いインフラ整備事業に貢献できる

4)投資方法の中では、リスク分散率が高く利益回収率も高い

5)住まいはステイタスとなる為、人々の関心が高く需要は消えることがない

6)不況に強く、為替連動の影響をあまり受けない

7)継続的な維持管理で、長期間の経営が可能

8)区分によって価値をコントロールしやすく、品質をブランド化することが出来る

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ファンドマネージャー・AFP・宅地建物取引士
慶應義塾大学理工学部卒業後、大手グローバルコンサルティングファームで業務・ITコンサルティングに従事。 その後、不動産ファンドにてファンドマネージャー・社長室、外資系生命保険会社で経営企画部門を歴任。 2012年9月に株式会社BrightReachを設立し、代表取締役として現在に至る。




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