マンションの資産価値が10年後上昇している5つの条件




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青柳 雄太郎

青柳 雄太郎

ファンドマネージャー・AFP・宅地建物取引士
慶應義塾大学理工学部卒業後、大手グローバルコンサルティングファームで業務・ITコンサルティングに従事。 その後、不動産ファンドにてファンドマネージャー・社長室、外資系生命保険会社で経営企画部門を歴任。 2012年9月に株式会社BrightReachを設立し、代表取締役として現在に至る。

マンションの購入の際に、「マンションは資産です」というウリ文句を良く耳にするようになりました。資産なら、将来の値上がりを期待しますが、10年後に資産価値が上昇している物件はどんなものでしょうか。マンション購入を検討中の方必見です。

1)マンションは優良資産だと言われる理由

マンションはよく優良な資産だと言われます。マンションに限らず、不動産というものは相続などの際の資産評価が実際の価値よりも低く見積もられるからです。おおよそ、土地や建物は購入直後だとしても、資産評価額としては購入価額の7~8割程度の価格で見積もられることがほとんどです。

また、条件によっては税金の計算に用いられる資産価値よりも、実際の取引額が大きくなる場合も少なくありません。そのような理由でマンションは優良な資産であるとされ、税金対策などで用いられることも多いのです。

2)マンション購入のデメリットとは?

マンションは相続などを考えた時には有利な資産と言われていますが、実際はそうではないという意見もあります。その主な理由は次の通りです。

【1】価格が維持される保証がない

マンションの課税資産価額はおおよそ決まってきますが、だからと言って実勢価格よりも安いとは限りません。場合によっては実勢価格の方がより安くなってしまい、売却した際に損失が生じることもあります。

【2】流動性が低い

不動産というのは買い手を見つけるのが難しいという性質があります。駅チカなどの有利な立地条件をもったマンションでなければ、資産として所有していてもすぐに換金することができず、また所有しているだけでも支出が出ていきます。そのため、短期で売却できれば相続税など兼ね合いで有利ですが、時間がかかるほどに実勢価格も下がりますし、損失が発生しやすくなります。

【3】維持費がかかる

マンションは相続時には有利と言われますが、所有をするだけで固定資産税や管理費、修繕費などの費用が発生するため、維持するだけで費用がかかります。そのため、短期的には節税になっても、トータルのランニングコストが高くつくということもあります。

3)マンションの資産価値が10年後に上昇する5つの条件

【1】チェック1:立地が良い

まずは何を置いても立地が良いことが大切です。駅に近く、特に急行や特急などの停車駅になっている駅の近くの物件は常に高い人気があります。ビジネスエリアへのアクセスが良いことや、通学や通院、買い物に便利であることや、津波などの害を受けにくい地域などであることが大切です。逆に立地が悪いと、どんなに建物が良くても買い手がつかないこともあります。

【2】チェック2:管理組合がしっかりしている

マンションの管理組合がしっかりしている物件ほど、マンション全体の資産価値が保たれやすくなります。逆に適当に管理されていると共有物などの劣化が早くなったり、破損したり、雰囲気の悪い物件となって住人のモラルも下がります。管理会社はもちろん、自主的な管理組合がしっかりしているか確認しましょう。エレベーターホールや生け垣などの状態は重要なチェックポイントです。

【3】チェック3:占有面積が広い

専有面積の広い物件であるほど、隣近所に気を使う必要がありませんし、間取りにも余裕があり、またリフォームやリノベーションも検討しやすくなります。時代によって流行は変わりますから、10年後を見据えて自由に対応できる物件であることが求められます。

【4】チェック4:住宅機能が高い

住宅機能というのは、耐震性や気密性、断熱性、防音、防振などの様々な家の持つ機能です。特に今は注文住宅では政府がZEH(ゼッチ)住宅というエネルギー収支がゼロ以下になる家を推進しており、高い省エネ住宅をスタンダードにする方向になっています。将来的にはマンションもエネルギー効率が悪いと他物件に見劣りするようになるため、住宅機能にこだわりを持って選びましょう。

【5】チェック5:地域に将来性がある

今はそれほどでなくとも、将来的に地域に発展性がある物件は路線価も上がりやすく、またマンションの実勢価格も上昇する可能性が高いです。駅に急行や特急が止まるようになる、近隣に大きな企業が引っ越してきたり、新規に大型ショッピングモールができるなど、様々な原因で地域の活性化が起こりますので、情報を運良く入手できたら投資の機会になるかもしれません。逆に人口が減っている地域や、企業や商業施設の撤退が決まっている地域は要注意です。

4)ぶっちゃけどうなるの?10年後の資産価値の見込みは?

まず実際のところ、2018年の状況から10年後、2028年になってマンションの資産価値が高くなる可能性はトータルではかなり低くなります。

現状で日本における人口数は減少に転じ始めており、一方で空き家・空室も少しずつ増えてきています。外国人需要も増えてはいるものの、2020年の東京オリンピック前後が需要のピークとなり、徐々に減っていくのではと予想されています。それに伴い、東京オリンピック前に実勢価格もいったんはピークを迎えることになり、その少し前から売り抜ける人が増えると言われています。

こうした事情から、多くのマンションの資産価値は10年後には維持すら難しい状況になることが予想されています。しかし、「本当に需要がある物件」については話は別です。上に紹介した条件を満たしている物件であれば、周囲のマンション価格の下落を尻目に、物価上昇に伴う路線価上昇などから資産価値の上昇も十分に考えられます。

5)マンションの資産価値は設備に頼らない

基本的に不動産というのは価値が決定していないものです。税金の計算上、資産価額を算定する必要はあるものの、実際の売買は実勢価格で行われます。

マンションはいざ自分が住んだり賃貸することを考えると、設備なども重要なように考えますが、資産として売却することを考えるなら、設備は入れ替えが可能なためさほど重視する必要はありません。より大事なのは、変えることができない立地や構造、周辺環境です。これらが良いにも関わらず、逆に設備がシンプルであるために価格が低い物件なら非常に投資物件としては魅力的で、売却前に老朽化した設備を中心にリフォームすることで魅力的な物件になります。逆に設備を頑張って良くしたところで、やはり立地や構造が悪ければあまり良い価格はつきません。

資産として販売する際には、住むことを考えた場合とは違う観点が必要になりますのでご注意ください。コンサルタントなどと相談しながら、慎重に売却計画を立てましょう。

6)マンションの資産に関するQ&A

Q1】マンションは売るべき?貸すべき?

マンションを資産として活用する場合には売るか貸すかになりますが、物件をどう考えるかによります。手離れが良いのは売る方法ですが、賃貸に出しておき、後々リフォームして自分で住むということもできます。物件や個人の状況によって、どちらが有利かは違ってきます。

Q2】マンションの課税資産価額と実勢価格の目安は?

マンションの課税資産価額は、土地と建物に分けて考えます。土地は実勢価格の70~80%、建物は60~70%が目安になります。実勢価格は状況により様々ではありますが、近隣の同規模・同グレードのマンションなどの価格を参考にすると良いでしょう。

Q3】マンションのブランドは資産価値に関係しますか?

税金的な意味での資産価値では関係ありません。ただし、実勢価格としては、やはり大手メーカーが供給しているマンションブランドは人気が高く、管理もしっかりしているので有利になります。また、販売をサポートする店舗も自然と多くなりますので、流動性という点でも大手ブランドは有利です。

Q4】タワーマンションは資産価値が高くなりますか?

以前はタワーマンションは実勢価格が課税資産価額に対して高いと言われ、投資物件として魅力的でしたが、需要のピークも過ぎ、タワーマンション用に税体系も変わり、徐々に優位性は失われつつあります。今後は上記のように「本当に需要がある物件」が中心になるでしょう。

Q5】マンションの資産価値を高める裏技はないですか? 

実勢価格を高めるという点では、差別化した物件にするという方法が賃貸分野では取られています。たとえば、女性専用マンションや留学生専用マンション、シェアハウス専用物件などの特徴を出すことによって、特定層への需要を喚起する方法があります。物件自体は変わらなくとも、買い手のニーズをいかに引き出すかがポイントです。

まとめ

【1】マンションは相続でも有利で、実勢価格が上がれば売却益も期待できる優良資産

【2】マンションの保有はデメリットもあることを覚えておく

【3】マンションの資産価値が上がるポイントは「立地」「管理組合」「専有面積」「住宅機能」「地域の将来性」の5つ。

【4】10年後に資産価値が上昇するのは「本当に需要のある物件」

【5】マンションの資産価値は「設備」よりも「立地」や「構造」がポイントになる

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青柳 雄太郎

ファンドマネージャー・AFP・宅地建物取引士
慶應義塾大学理工学部卒業後、大手グローバルコンサルティングファームで業務・ITコンサルティングに従事。 その後、不動産ファンドにてファンドマネージャー・社長室、外資系生命保険会社で経営企画部門を歴任。 2012年9月に株式会社BrightReachを設立し、代表取締役として現在に至る。




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