【リスク回避】マンション投資の10大リスクと回避の知恵




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青柳 雄太郎

青柳 雄太郎

ファンドマネージャー・AFP・宅地建物取引士
慶應義塾大学理工学部卒業後、大手グローバルコンサルティングファームで業務・ITコンサルティングに従事。 その後、不動産ファンドにてファンドマネージャー・社長室、外資系生命保険会社で経営企画部門を歴任。 2012年9月に株式会社BrightReachを設立し、代表取締役として現在に至る。
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マンション投資と言われても、始めるにあたっては不安なことも多いこの不動産投資。不動産投資を始めるにあたって抑えておきたいのは、そのリスクです。

今回はこのマンション投資がどういったものなのかを踏まえて、リスク及び心構えのポイントを解説します。

【リスク回避】マンション投資の10大リスクと回避の知恵

1)そもそも「マンション投資」とは

【1】マンション投資とは何?

マンション投資とは、不動産投資を目的としてマンションを購入することです。購入した物件の価値が上がったときに売却することで、その差額で利益を得ることを言います。

【2】マンション投資の種類と違い

マンション投資には、キャピタルゲイン方式とインカムゲイン方式とがあり、キャピタルゲイン方式とは、マンションの価格が低いときに購入し、景気や需要の変動によって価格が上昇した際に売却し利益を得ることです。利益の触れ幅が大きく、利益が出るかは不確定であり、売買した時に利益が発生します。

インカムゲイン方式とは、マンションを賃貸して利益を得ることを言います。こちらは逆に利益は小さいですが、確実に利益が出ます。また、売却しなくても物件の所有中に利益が発生します。

【3】アパート一棟投資との違いとは

マンション一棟投資と比べ投資コストが抑えられることと、土地付のアパートの場合は評価額が高く、金融機関のフルローンも可能な為、少ない自己資金での投資も可能です。

しかし、マンション投資の場合は投資先は一部屋になるので、空室になった場合、家賃収入がなくなります。それに比べアパート経営は複数の部屋を賃貸に出せるので、リスクを分散出来る投資方法ということになります。

2)要チェック!マンション投資で考えられる10大リスク

【1】劣化のリスク

築年数等の経過に伴い、建物自体の劣化が起こり補修等が発生することです。防水機能が劣化して雨水が浸入すると、ひび割れ・錆汁・鉄筋爆裂・タイル欠損等が起きますし、寒暖の差や紫外線によっても外壁などはひび割れを起こします。

【2】借金のリスク

マンション投資に伴い、金融機関等から借入れて購入した場合に月々の返済が発生することです。空室が埋まらない事で収入が得られなかったり、修繕費によって、収益が得られなかった場合に生活を破綻させてしまうほどの最大のリスクです。

【3】家賃滞納のリスク

賃貸の場合、入居者の状況に応じて家賃滞納が起こることも有り、収入が得られないことです。借金のリスクでも触れた通り、収入が得られないという事は、自身の生活に支障が出てしまうほどのリスクとなります。

【4】地価下落のリスク

周辺の環境に伴い、地価が下落してマンションの価値が下がることです。マンション投資において、売却しても急な換金は難しいので、急いで売ろうとしても、安値で叩かれる事が多いです。

【5】家賃下落のリスク

経過年数及び部屋の状態、周辺環境の変化に伴い、家賃を下げざるを得ない状況になることです。また家賃の下落により、売却時の利回りも下がるため、そのまま売価の低下となります。

例えば、1.2億円で利回りが10%の物件を購入し、家賃が5万円で20室ある場合に、3000円家賃が下がった場合、家賃収入は月94万円となり、利回りは9.4%になってしまいます。利回りが10%相場で考えると、この場合売価は1.12億円で利回り10%になるため、3000円下落するだけで800万円売価が下がるということです。

【6】金利上昇のリスク

金利が上昇すると、金融機関等の借入れ金の利息も上昇する為、月々の返済額が上がることです。低金利で融資を受けていても、金融の専門家ですら数年後の状態は分からないことなので、しっかり考えておかなければなりません。

【7】空室のリスク

入居を見越して借入れ金等の返済計画を立てている為、空室が続くと金融機関等の返済が滞ってしまうことです。利回りがいい物件であったとしても、入居者がいなければ家賃収入が全く無くなる為、空室の期間が長ければ長いほど、痛手となります。

【8】地震のリスク

地震発生に伴い、マンション倒壊及び破損によって新たな借入れや借入金が返済不能になってしまうことです。近年、大地震の発生リスクも高まっているので、実物資産であるマンション投資では重要となるリスクといえるでしょう。

【9】火災のリスク

火災被害によって建物の焼失したり、部分的な補修等によって金銭的負担が発生することです。入居者の過失で起きる事も多いため、気をつけていても起きるのが火災です。また、地震が起こると二次災害として火災も起きやすいので、周りに木造建築が密集している地帯は、火災のリスクも強まります。

【10】管理業者のリスク

マンションの管理を任せている業者の経営状況によって、家賃の振込みが無くなることです。解約に関しても、事前告知前の解約に関しては、高額な違約金が発生する事も少なくありません。

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3)リスク回避に!事前に必要な行動と心構えとは?

【1】劣化のリスク

建物の経過年数によって劣化は、避けなれない事である為、定期的な補修を行いリスクの分散が必要です。長期間にわたって建物を支える構造躯体等に使用される材料の劣化軽減対策に対する等級として劣化対策等級というものがあります。

3段階で表示され、等級1は建築基準法に定めるレベルで、等級2では2世代(50年~60年)、等級3では3世代(75年~90年)の様に、等級が上がる程、長持ちするという事になっています。等級は3が好ましく普段の清掃・点検・補修などを怠らなければ、大きな改修工事をしなくても建物が持つ程の強度になっています。

【2】借金のリスク

購入時に将来を見据えた無理の無い返済計画を立てることが重要です。10年以内に借入割合を40%にする事が、借金リスクに対応出来る目安と言われています。

借入割合というのは、総投資金額が5,000万円であった場合、ローンで組んであるものが2,000万円以内になっていればいいという事です。金利が倍になったとしても、家賃収入だけで、ローンを返済出来るようになる為です。

【3】家賃滞納のリスク

賃貸契約を結ぶ際に入居者の状況を把握し、滞納した場合の初期対応等に十分気を付けることが必要です。収入が得られないという事は、自身の生活に支障が出てしまう為、管理会社や客付業者と相談して、早期解決を目指すべきでしょう。

滞納リスクに備える為には、滞納保証がある賃貸管理会社を選ぶ事で、保障がつく部分もありますが、条件がある為、内容を把握しておきましょう。また、回収の見込みが無いと判断したら債権を放棄して追い出す事も考えないと、ずっと家賃の滞納をされるケースも少なくないです。

【4】地価下落のリスク

マンション購入時に周辺状況を十分把握し、将来的な状況も踏まえて検討することが必要です。資産価値が落ちづらい物件の条件として、東京都内23区のような賃貸需要のある立地、最寄り駅から近いこと、分譲タイプの鉄筋コンクリート造であること、オートロックであること、バス・トイレが別であること等が代表的に挙げられ、これらを満たしている物件は下落しにくいです。

【5】家賃下落のリスク

地価下落と同様なことにも注意する必要がありますが、賃貸物件の状況によっても家賃が下落する為、注意が必要です。立地によって、家賃の下落はある程度防げるため、最初の立地選びが重要と言えます。

【6】金利上昇のリスク

購入時に将来的な金利上昇を見据えた返済計画等を立てる必要があります。変動金利を固定金利に切り替えて支払額の上昇を止める方法と、繰り上げ返済をしておく事により、月々の支払額を抑える事も可能です。

【7】空室のリスク

空室のリスクについては、避けられないものであり、年数が経つに連れてリスクは増加してくると考えられます。購入に際してニーズのある物件を選び、投資することで将来的にも安定すると思われます。

家賃についても最適な価格設定がリスク回避に繋がり、立地がよく、部屋の内容と値段を調整すること、そして賃貸管理会社を選ぶことが大事です。マンションを購入した後に、購入した所に管理を任せるケースが多いかと思いますが、ノウハウを持った管理会社に任せておくことが何よりも大事です。

【8】地震のリスク

地震は、何時いかなる時に発生するか予測できない為、新耐震基準のマンションを選ぶ必要があります。地震に強い立地を選ぶ事も大事です。金額の大きなマンションを一つ買うより、何個かのマンションを持つ事により地震のリスクはある程度回避する事も出来ます。更に保険等の備えが有れば最適です。

【9】火災のリスク

防火構造的なマンションを選び、リスク軽減の為、火災保険等の検討が必要です。マンションは耐火構造になっていますが、鉄筋コンクリート造の場合、1部屋だけで被害は収まります。

また、全焼するほどの火災が起きた場合にも、約2ヶ月ほどで、新築同然にリニューアル出来るため、木造より鉄筋コンクリート造の建物にした方が理想的です。火災保険については、入居者と管理組合でも火災保険に入った方がいいでしょう。

【10】管理業者のリスク

マンションを管理業者に任せる際は、管理業者の経営状況等も踏まえて十分注意して業者を選ぶ必要があります。毎月振り込まれていた家賃が遅れる事があれば、管理会社の経営が行き詰っている為、倒産の可能性を考えるべきでしょう。

管理個数の多さ、賃貸住宅管理業登録制度への登録状況、その管理会社の実績等を調べておくと良いでしょう。解約の事前告知期間と違約金があるのかどうかも把握しておかなければいけません。

4)マンション投資のチェックしておきたいメリット4選

マンション投資にリスクは確かに発生しますが、それはどんなビジネスでもつきものです。上記であげたリスクと回避の知恵だけでなく、ここではマンション投資で代表的なメリットについてもお伝えをします。

【1】老後の年金対策

少子高齢化が進み、今後年金の給付額が削減される方向です。老後の就労による所得で削減された年金額を補填するのは大変です。その為、若い内にマンション購入しておけば、老後を迎えるころには返済も終了し、賃貸料が全て収入になります。

【2】インフレ対策

将来的にインフレが進むと、お金の価値が下がり現金資産(貯金)を持っていると大きな打撃を受けます。しかしマンション投資等の場合は、インフレに伴い、マンション自体の価格も上がり、賃貸料も上がる為、影響を受けなくなります。

【3】節税対策

マンション投資は、個人であっても事業の一つであり貸すことによって得られる収入は、課税対象になります。しかし、家賃収入をそのまま計上するのではなく、建物の減価償却分や借入金利を経費として引くことが出来る為、結果的に課税対策になります。

【4】ペイオフ対策

一般的にペイオフとは、金融機関が破綻すると1,000万円まで保証することをいいます。その為、預金を複数の銀行に分けることになりますが、株等の有価証券や不動産等に投資する方法もあります。したがって、マンション投資もペイオフ対策の一つであり、ある程度の期間、換金の必要がない資産については有効です。

まとめ

1)毎月安定した不労所得を得られる

2)購入した物件の価値が上昇した場合、売却益を得ることも出来る

3)少ない自己資金で始めることもできる

4)立地と価格はマンション投資の肝で最重要項目

5)借金と金利に関しては、必ず入念な計画を立てる

6)地震と火災、予測出来ない天災にも対策はある為、しっかりと備える

7)全てのリスクには出来る対策がある為、事前にチェックする事が重要

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青柳 雄太郎

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ファンドマネージャー・AFP・宅地建物取引士
慶應義塾大学理工学部卒業後、大手グローバルコンサルティングファームで業務・ITコンサルティングに従事。 その後、不動産ファンドにてファンドマネージャー・社長室、外資系生命保険会社で経営企画部門を歴任。 2012年9月に株式会社BrightReachを設立し、代表取締役として現在に至る。




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