マンションを運用する超具体的な8STEPと成功の必須条件




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青柳 雄太郎

青柳 雄太郎

ファンドマネージャー・AFP・宅地建物取引士
慶應義塾大学理工学部卒業後、大手グローバルコンサルティングファームで業務・ITコンサルティングに従事。 その後、不動産ファンドにてファンドマネージャー・社長室、外資系生命保険会社で経営企画部門を歴任。 2012年9月に株式会社BrightReachを設立し、代表取締役として現在に至る。
不動産経営のイメージ

不動産経営に興味はありますか。その中でも始めやすいものがマンション経営です。そのマンションを運用するためのSTEPを知っておきましょう。そしてマンションの運用を成功させるための必須条件を抑えておけば、安心して始められます。

1)マンション経営で資産を運用するとはどういうこと?

【1】マンション経営とは?

マンション経営とは、マンションを購入してその物件を第三者に賃貸することで毎月家賃収入を得ることです。

【2】マンション経営にも種類がある?

(1)ワンルーム買い

ワンルーム買いは、分譲マンションの一室を購入して賃貸する方法です。ワンルーム買いでは、初期投資も低く抑えることができ、様々な立地の色々な物件を経営できるというメリットがあります。その反面、物件毎の物理的な場所が離れてしまうため管理面に煩雑さがあります。また経営規模も大きくないため、大規模な収入には結びつかない場合があります。反面、空き室リスクは低く抑えられます。

(2)一棟買い

一棟買いはマンションを一棟まるごと購入して賃貸する方法です。一棟買いは、多くの資金が必要であるものの、入居率が高い場合には多くの収入が得られること、また節税効果も大きくなることが期待できます。ただし、立地が同一の物件をまとめて抱えるため、一旦入居率が下がってしまうと回復にかなりの工夫が必要になるというリスクがあります。

(3)複数買い

複数買いは分譲マンションの複数の部屋を購入して賃貸する方法です。メリットとして、ワンルーム買いと一棟買いの両方のリスクを減らしたマンション経営が可能となります。一方、一棟の中でどれだけの部屋を購入するのかでワンルーム買いに近いリスク特徴になるのか、一棟買いに近いリスク特徴になるのかが決まるため、購入部屋数の見極めは必要です。

2)マンションで運用を始める前に知っておきたい不動産経営の基礎知識

【1】収益1:毎月の家賃収入

マンション経営で収益を上げる一つ目の方法は、家賃収入というインカムゲインです。マンション経営では、融資の返済や様々な経費が発生しますが、これらを家賃収入から差し引いて収益を上げる必要があります。また常に満室であれば良いのですが、空き室リスクもあるため、家賃金額の設定はその分のリスクヘッジも考慮する必要があります。この毎月の家賃収入での収益は、長期安定的な収益が見込めます。

【2】収益2:マンションそのものの売却

マンション経営で収益を上げる二つ目の方法は、マンションの売却によるキャピタルゲインです。マンション経営を行っていく中では、環境の変化などによって物件価値そのものが上昇することもあります。その場合には、マンション物件自体を売却することで投資額との売買差益で収益を得ることができます。

【3】収入を決定する要素

マンション経営での収入を決定する主な要素は3つあります。それは、立地、物件グレード、物件状態です。

(1)立地

マンション経営における収入は立地に大きな影響を受けます。それは利便性や間取りがマンションが立地している地域にどれだけマッチしており、そのマッチ度合いによって家賃も決定することになるからです。入居者が求めている条件にマッチしていれば相場もしくは相場よりも高い家賃を設定することが可能となります。しかし入居者が求める条件にマッチしていなければ家賃設定を下げてでも入居者を集めなければならなくなります。

(2)物件グレード

マンションがリーズナブルな作りなのか、それともハイグレードな作りなのかも収入に影響を及ぼします。当然高級な部材を使って建てられたハイグレードなマンションの方が、家賃も高く設定できるため、収入を多くすることが可能です。逆にリーズナブルなマンションであれば、その分融資額を抑えることができるため、家賃収入が低くても経営が成り立ちやすいと言えます。

(3)物件状態

マンションが新築なのか中古なのか、また築年数が浅いのか古いのかで家賃収入は変わってきます。新築ないしは築年数が浅い方が一般的には家賃を高く設定できます。中古で築年数が古くなると人気も落ちてくるため、その分家賃を下げて入居者を集める必要があります。ただしリフォームすることで家賃の下落を押さえたり、逆にマンションの価値を上げて、家賃を高く設定することが出来る場合もあります。

PC作業をしているビジネスウーマン

【4】代表的な経費

マンション経営を行っていく上では、様々な経費が掛かります。その経費の代表的なものは12種類あります。

1.地代・家賃:物件の取りや部屋を賃貸借契約で借りて、入居者に転貸借する場合には地代や家賃が経費として発生します。2.委託管理費:マンション経営で物件管理を不動産管理会社に委託する場合には、委託管理料が発生します。

3.損害保険料:マンションの火災保険・地震保険に加入した場合、掛金の支払いが発生します。数年分を一括で支払っても経費として計上する場合には、当年分のみを計上するようになります。

4.各種税金:マンションを購入すると登録免許税や不動産取得税が課税されます。またマンションを保有することで都市計画税や固定資産税が課税されます。マンション経営の所得に対しては、所得税や住民税が課税されます。

5.修繕費:マンションを魅力ある物件に保つために修繕を行ったりリフォームを行ったりすることがあります。行った修繕の内容や金額によって修繕費として当年計上するか、資産計上し減価償却費として複数年で経費算入するかが決まります。

6.減価償却費:マンションおよび設備を資産として保有している場合、購入した年に一括して費用計上するのではなく、将来に渡って利用可能な年月に分けて毎年、減価償却費として計上します。

7.租税公課:税金や公の費用のことです。マンションを取得した初年度に発生する登録免許税、不動産取得税、印紙税の他、固定資産税、事業税も必要経費として計上できます。所得税や住民税、相続税は必要経費にはできません。

8.水道光熱費:賃貸部分で使用する共用の水道料金、電気料金、ガス料金など水道光熱費が発生します。

9.通信費:マンション経営を行う際に要した郵便・電話料などの費用です。

10.広告宣伝費:入居者募集などの広告などに要した費用です。

11.ローン/借入費:アパートローンや住宅ローンの借り入れに伴い発生する費用です。

12.借入金利:ローンの管理入金利部分に関しては経費として計上できます。

3)マンションで運用をスタートさせる超具体的な8STEP

【1】STEP1:物件探し

マンション経営を成功させるために最も重要なの要素の一つが、立地です。利便性や将来性を確認しましょう。また単身向きの立地なのか家族向きの立地なのかによって、入居者を集めやすい間取りが異なってきます。この物件探しの際の調査を怠ってしまうと、マンション経営は上手く行きません。

【2】STEP2:損益シミュレーション

周辺の家賃相場を調べて、損益シミュレーションを行いましょう。借入を行う場合には、仮に空き室が発生したとしても、返済が問題無く行えるかも確認しておく必要があります。十分な検討を重ね、経営計画を作成しましょう。

【3】STEP3:予約申込

マンションの販売会社に購入する意思を表明します。通常、予約をした人に優先的に買う権利が発生します。

【4】STEP4:売買契約

重要事項の説明を受け、マンションの売買契約を締結します。ここでは手付金が必要になります。契約内容をよく確認しましょう。「容認事項」や「その他の事項」までしっかり確認してください。

【5】STEP5:ローン契約

経営計画を立て、売買契約を行ったら、金融機関へマンション経営の事業計画書を提出して、融資の申し込みを行います。経営見通しの内容によって融資可能な金額や支払利息も決定されます。

【6】STEP6:登記

法務局で物件の登記を行います。予め資金計画には、この登記費用を含めておいた方が余裕を持った資金計画が立てられます。登記手続き自体は司法書士に委任するケースがほとんどです。

【7】STEP7:節税のための手続きと準備

マンション経営では、所得税の青色申告承認申請書、青色事業専従者給与に関する届出書、減価償却資産の償却方法の届出書を準備しましょう。これらの種類を提出することで、確定申告の時に節税のメリットを受けることができます。

【8】STEP8:入居者募集

いよいよ入居者の募集です。不動産管理会社を使って募集を行うのかどうか。使う場合にはどこの不動産管理会社を使うのかを決めておきます。良い立地であればあるほど、早めの募集によって良い条件で契約することができます。なお、入居者募集までには、管理組合との調整や行政機関への各種届出を済ませておきましょう。

PC作業をしているビジネスマン

4)実際にどんな風に運用できる?

【1】ケーススタディー1:物件価格1800万円・想定年収108万円・空き室率10%・諸経費10%

自己資金1500万円、借入金額300万円、借入期間15年、借入金利年利2%の資金計画で行った場合のシミュレーションです。家賃収入年間1,080,000円-返済額年間231,672円-空室の家賃減・諸経費年額270,000円=578,328円。この場合、表面利回りは6%で、借入金返済後利回りは3.3%が見込めます。

【2】ケーススタディー2:物件価格1800万円・想定年収108万円・空き室率10%・諸経費10%

自己資金800万円、借入金額1000万円、借入期間15年、借入金利年利2%の資金計画で行った場合のシミュレーションです。家賃収入年間1.080,000円-返済額年間772.212円-空室の家賃減・諸経費年額270,000円=37789円。この場合、表面利回りは6%ありますが、借入金返済後利回りは0.3%まで下がってしまいます。

5)実際に失敗してしまうケースも?マンション運用で失敗してしまった事例

【1】将来のお金の不安に漠然と不安を抱えていたAさんの事例

都内山手線の某駅にこれから建つ新築3,200万円のワンルームマンションからマンション運用を始めたが、リフォーム費用がかさみ、家賃を下げなければ入居者も決まらない状態の中、運用するマンションを増やしていってしまった。

その後、赤字が続くようになってしまったため、消費者金融からの借入もしてしまう。マンション運用に耐えられなくなって、いざ物件を売却しようとしたものの思うような金額で売れないことが判明。最終的には自己破産をしてしまいました。

【2】遠隔地の中古マンションを1棟購入しマンション運用を始めたBさん

Bさんは奥さんの友達経由で紹介された不動産から、土地勘の無い遠方の築25年のマンションを30年ローンを組んで購入。価格は1億円で利回りは10%ぐらい。ところが空き室が頻繁に発生し、リフォーム費用や入居者募集の広告費がかさみ、完全に赤字になってしまう。

また間取りも古く人気が無いということも後で気付いてしまう。すぐに破綻はしないものの、不安を抱えたままマンション運用を続けることになってしまう。

参照:不動産投資ユニバーシティ(http://fudousan-onepercent.com/kaigai/kaihi/manshonkeieihatan.html#Asan)

【3】地方マンションを購入したが入居者がみつからない事例

地方であれば首都圏よりも低い価格でマンション物件を購入することができます。また利回りも高い傾向にあります。しかし、入居者が中々みつからず苦労している中で、更に立地環境が変わってしまい更に苦しい運用を行うことになってしまった。

参照:マンション経営大学(https://mansionkeiei.jp/torami-column/26155)

不動産査定のイメージ

6)ここが落とし穴!運用の際に絶対にチェックすべき6つの項目

【1】自己資金の割合が高くする

ローンに比べて、自己資金の割合を高くすることはマンション運用を成功させる重要な要因です。自己資金の割合が高ければ、月々のローン返済額を低く抑える事ができるため、損益分岐点を低く保つことができ、マンション運用を成功のまま続けることができます。

【2】維持メンテナンスにはお金を惜しまない

維持メンテナンスにはお金を惜しまないようにしましょう。お金は掛かってしまいますが、物件の魅力を維持するための必要経費だと考えましょう。維持メンテナンス費を惜しんでしまうと、長期的には物件の魅力を下げ、空き室のリスクを高めることになります。そのためマンション運用を成功させるためにも維持メンテナンスは適切に行って、物件の魅力を維持するようにしましょう。

【3】信頼できる管理会社を使う

良質で信頼できる管理会社を見付けて、管理をお願いしましょう。自主管理は時間と労力が掛かる割に、入居者探しにも苦労することになります。手数料は掛かりますが、管理会社を使うことで、時間を有効に使うことができ、入居者探しも効率的に行うことができます。

【4】地域に合った物件でマンション運用を行う

地域や立地に合った物件でマンション運用を行う様にしましょう。学生や単身者が多いのであればワンルームや1DKの物件の需要が多く、ファミリー層が多いのであれば、2DK以上の物件で運用しましょう。需要の少ない間取りの物件を建ててしまうと経営的に苦しいことになってしまいます。

【5】進められた物件をそのまま購入

不動産会社などに進められた物件をそのまま購入することは避けましょう。投資とは自己責任です。どの様な条件で、どのくらいの投資のリターンを狙うのか、基準は自分で決める必要があります。進められた物件が、その基準に適するのかどうか、判断をして購入を決めていきましょう。

【6】投資の勉強をしない

マンション運用を成功させるには、多くのことを勉強しノウハウを身に付けることです。勉強不足の状態でマンション運用を進めると失敗を重ねてしまうことになります。知識を増やすことで自分が望むマンション運用の方法を見つけ出すこともできる様になります。

まとめ

【1】マンション運用にはワンルーム買いと一棟買いがある。

【2】マンション運用では毎月の家賃収入と物件売却の2種類がある。

【3】マンション運用ではできるだけ自己資金の割合を高くしよう。

4】地域にあった物件で運用を行おう。

【5】マンション運用を成功するために投資の勉強を続けよう。

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慶應義塾大学理工学部卒業後、大手グローバルコンサルティングファームで業務・ITコンサルティングに従事。 その後、不動産ファンドにてファンドマネージャー・社長室、外資系生命保険会社で経営企画部門を歴任。 2012年9月に株式会社BrightReachを設立し、代表取締役として現在に至る。




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