マンション投資成功の為に見逃してはいけない5つの事




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北田豊

北田豊

ファイナンシャルプランナー・AFP・資産形成コンサルタント
外資系金融機関にて7年間勤務。連続年間表彰、上位1%の成績を収めた後、株式会社Bright Reachに副社長として参画、入社後半年以内で、代理店ランキング全国No.1に育て上げる。不動産・保険を活用した、節税・節約・資産形成コンサルタントとして活動。MDRT基準COTホルダー
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マンションへの投資は、購入後に簡単に売却できません。そこでマンションへの投資を成功するには、見逃してはいけないことがありますので、マンション投資の成功するために大事なポイントの中でも特に重要な5つのポイントについて詳しく紹介していきます。

 1)マンション投資のリスクを見極めよう

最初はリスクについてです。投資をする上でリスクは、危険という意味ではなく、変動する幅の事を言います。リスクが大きいと言う事は、変動幅が大きいことであり、失敗したら、危険ですが、成功したら収益も上がります。

【1】マンションへの投資の自己資金について

マンション投資の初心者が気を付けることは、再起できなくなる大きな失敗を避けることです。マンションへの投資は、他の投資と比較すると、ミドルリスク・ミドルリターンになるのですが、そこには、同じお金を投資すればという条件での話となります。

フルローンを組まずに、自己資金の投資を必要以上にすれば、折角ミドルリスクのはずでしたが、マンション投資が、ハイリスクな投資に結果的になってしまうこともあり注意が必要です。

【2】マンション投資のリスクとは

自分の所持している資金に対して、レバレッジを数十倍に大きく利かせてしまったら、もしもマンション投資で上手くいかなくなった場合には、手元にある自己資金が底をついてしまい、投資を諦めることになるかもしれません。

マンション投資の際は、ワンルーム等の価格が比較的安いマンションでレバレッジの倍率を下げるか、マンション投資でもリスクが高い地方の、築古マンション等への投資を避けるとともに、首都圏の新築か、築浅ワンルーム等の比較的リスクが低い投資をすると良いでしょう。

【3】理想的な投資とは分散投資をすること

投資によるリスクを可能な限り低く抑えて、利益を確保するには、理想の投資手法は、不動産のみの投資ではなく、株式投資、債権、外貨、預貯金などに投資を分散して運用していくことです。不動産投資で利益がでても、全ての資産を不動産のみに投資していたら、不動産価値が下下落したり、需要と供給のバランスが崩れたりして、身動きが取れなくなってしまいます。

マンションへの投資は、数十年の長い時間を掛けて、投資をするので、数十年の間に何かが起こっても投資を続けられるように、資金の備えをしておくことが大事です。

2)情報を収集する手法とは?

マンション投資でリスクヘッジするには、情報収集する方法になります。マンションへの投資がリスクである以上、早く正確な情報を入手するのかが、成功の鍵です。これから、情報収集について重要なポイントを3つ紹介します。

【1】 情報の収集先を複数にする

投資情報を収集方法は、情報源を一つに限らず複数持つことです。リスクヘッジの話と同一で、一つの情報だけにとらわれてしまうと、もしも情報が違っており、正確な情報でなければ、大きなダメージを受けてしまいます。その対策は、最低3つの情報源を持つことを目標にして、一つの情報を3つの側面から立体的な見方をすることが大事です。

情報の分散収集の方法は、1つ目は、大手業者と中小業者とインターネット等の組み合わせ、2つ目は、マンション投資会社、アパート投資会社、金融機関等の組み合わせ、3つ目は、不動産投資会社、不動産投資オーナー、入居者の組み合わせのような、各自の立ち位置が違う3者を組み合わせることができれば、複数ある視点を立体的に見て、相対的に投資する比較ができます。

【2】情報収集は 足をつかう

資産価値のある情報は、ただ単に待ちの姿勢では手に入りません。簡単に手に入る情報だけに頼っていれば、他の投資家と情報の差をつけることができません、誰でも知っている表面上の情報に躍らされないようにしましょう。

上手く運用した不動産投資家が口を揃えて言うことは、情報は足で集めることが大切です。例ですが、沢山ある不動産投資のセミナーで、最新情報を手に入れ、投資会社から紹介されたマンションを直接見て、投資会社を使った経験者に評判を聞きとり、不動産投資をしている先輩投資家に、投資のポイントを聴き取り足で情報収集をすることです。

【3】収集した情報を確認する

投資情報を収集した内容が信頼できる情報であるのかどうかについては、収集した情報が正しいのか確認することが大事です。投資情報は、自分で見て、情報発信した人が発信した情報を、自分が独自調査して分析した情報は一時情報と言われます。これを引用や加工した情報は二次情報という言い方をされます。

不動産投資会社が開催する投資セミナーで使用される説明資料のなかには、国の統計データから二次利用されたグラフ等の、二次情報が多いので、元となっているデータをしっかり自分で確認することや、上場企業ならば投資家向けに説明した資料などを確認することで、推測や予測の情報があれば、何の根拠なのか、一次情報の内容が性格なのか確認することで、不確かな情報に踊らされないようにして下さい。

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3)出口戦略や損失が出た場合の対応を決めておこう!

マンション投資に限らず、投資全般は、始めことは簡単なのですが、辞める時の方が難しいことです。収支がプラスで運用できてれば、良いのですが、損失がでたら、損失を確定させることができずに塩漬けにして損失を拡大させることになり、気がついたら手遅れになってしまうかもしれないということも少なくありません。

これを避けるには、マンション投資を始める前に出口戦略になる、売却するべきか保有し続けるのか損切りするさいのルールを決めておくことが大切です。

【1】不動産投資の出口戦略とは

マンション投資を辞める場合の出口戦略には、売却する、保有し続ける、自宅として自分で居住することがあります。

【2】マンションの投資で損切りするとは

マンション投資をして損失が出てしまい、損失をだすには、自分でルールを作っておき、そのルールに該当したら、行動を起こすことになり、最終的に損失が膨らみ再起不能になることは避けられます。マンションへの投資は、他の投資と比べて相場の値動きの変動がゆっくりしており、毎年数%の小さな値動きになります。

ゆっくりとした、投資の判断をすることができるメリットがありますが、一方で価格下落などに気が付きにくいので、まだ大丈夫であるとか、一時的な動きではないか、これから上がるのではと考えている間に、何も手を打てなくなるデメリットもあります。購入した価格から◯年後に◯万円売却価格が下回ったら売却するとか、3年連続で売却価格が下がったら売却するといったルールを自分が作っておけば、楽観的な投資を避けることができます。マンション投資は短期投資と異なり、負けない投資をすることが大事です。

4)立地とは?

マンションの投資で物件の立地は重要な点です。不動産賃貸マンションンは立地優先のため、立地が悪ければ入居率が下がり成功率が落ちてしまいます。例で説明すると、東京都内の山手線の駅から徒歩5分以内のマンションと、北海道の山奥にある新築のマンションを比べれば、どう考えても山手線の駅から徒歩5分のマンションが入居率は高くなるはずです。

そこで不動産投資は、人口の多いエリアで地価が高い場所で行うことが成功の条件です。地方都市の築古物件は、イレギュラーな投資であり、投資家が初めて行う投資としては、やってはいけない投資になります。賃貸需要が高めな立地で、しっかりと確認してから投資を行いましょう。

5)ここに注意!築年数が大切

マンションは築年数が浅いほど、賃料が高く空室率も少ない特徴があります。築年数が浅ければ、投資には良いメリットがあります。それが減価償却費になります。不動産投資をすれば、毎年建物の減価償却費を費用計上できます。

減価償却費は建物の建築費を毎年一定のルールに合わせて、費用計上する会計帳簿上の費用です。実際に費用が発生するわけではありません。減価償却費は、現実のお金の支払いをしない会計帳簿上の費用です、その費用を計上できれば会計帳簿上の利益を圧縮できます。利益が減ったら、支払う税金の額も少なくなるので、その分節税になります。

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6)マンション投資に関するその他のQ&A

【Q1】リスクの見極めはどうしたら良い?

投資をする上でリスクは全てにあります。分散投資をしてリスクを減らすことができるのかが投資では大事になります。マンションでは長期に渡る投資になるので余裕を持った自己資金を確保して投資を行うことが最重要なことです。

情報収集は1ヶ所からではなく、最低3ヶ所程度の複数からの情報を収集しましょう。そして情報は待っていても来ないので足で稼ぐことも大切です。

【Q2】出口戦略と損失が出た場合は?

マンション投資の出口戦略は、売却して利益を出す、マンションを保有し続けて賃貸収入を得る、自宅として自分自身が居住すると言う方法があります。マンションは値動きの幅が小さいので、もしも損失が出たのならば、自分自身でルールを決めておき損失を確定させることを検討しておく必要があります。

【Q3】マンション投資には立地が大事?

マンションの入居率を左右するのは立地です。駅などからの距離や時間は不動産投資をする際に広告に掲載しますが駅などが移転することは、あり得ないことなので、立地は変更できないので大事なポイントになります。

【Q4】マンションは築年数が大事?

マンションの投資物件を決めるには築年数が浅ければ入居率が高くなりやすいです。さらに減価償却費も築年数が浅ければ高く帳簿上の経費を計上できるので節税効果も高くなります。

まとめ

マンション投資を成功するには、事前情報の収集とシビアな投資判断をすることが大事です。提供される情報を全て鵜呑みにして、自分自身では何も調べずに、全てを丸投げしていたら、思わぬリスクを抱えてしまいます。

さらに、マンション投資は立地と築年数が投資物件の重要なポイントになります。ここで説明したリスクヘッジのやり方や情報収集の方法と、投資する物件の立地と築年数を判断材料の目安としてマンション投資を始めてください。

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