ワンルーム不動産投資で成功するための7つのポイント




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青柳 雄太郎

青柳 雄太郎

ファンドマネージャー・AFP・宅地建物取引士
慶應義塾大学理工学部卒業後、大手グローバルコンサルティングファームで業務・ITコンサルティングに従事。 その後、不動産ファンドにてファンドマネージャー・社長室、外資系生命保険会社で経営企画部門を歴任。 2012年9月に株式会社BrightReachを設立し、代表取締役として現在に至る。
住宅の模型と男性

不動産投資初心者にとっては扱いやすいとされる、ワンルーム不動産投資をご存知ですか?

きまりや物件選びに悩んでしまうと思いますが、ここでは注意点を学びながら、ワンルーム不動産投資の決定的なポイントを押さえてみましょう。

ワンルーム不動産投資で成功するためのたった1つのポイント

1)不動産投資とは何?

【1】そもそも不動産投資とは何?他の投資との決定的な違い

不動産投資は資産投資のひとつですが、物件を貸して家賃収入を得るインカムゲインと、値上がりしたときに売却するやキャピタルゲインの2つの方法があります。他の投資との決定的な違いとしては、資金融資が受けやすい点と、居住用であれば外的要因に左右されにくいので長期的な投資に向いている点が挙げられます。

【2】不動産投資の3種類とその違い

・新築マンション投資

新しく建てられたマンションを購入して家賃収入や売却益によって収益を得る方法です。空室が少なく維持費が低いですが、価格が高めです。

・中古マンション投資

購入した中古マンション物件を賃貸に出して賃料を得たり、売却益で利益を上げたりすることを指します。今お住まいのマンションを売りに出す場合も中古マンション投資の扱いとなります。利回りが高く価格が安いですが、維持費が高く資産価値は下がります。

・アパート投資

アパート投資は土地を一緒に持つため、マンション投資よりも多い初期投資を必要としますが、その分大きな資産が残ります。また、土地をお持ちの場合はアパートを建てたほうが、固定資産税や相続税が低く抑えられる場合もあるのが特徴といえます。

2)ワンルームマンションの不動産投資とは?

そのままの説明になりますが、ワンルームマンション、つまり一人暮らし用のマンションを購入して、毎月安定した家賃収入や売買によって利益を得ることです。

【1】ワンルームマンション経営とは?

ワンルームマンションを購入し、インカムゲインやキャピタルゲインを得るために運営をすることです。

【2】ワンルームマンション投資の利回りって?

物件情報などに利回りが記載されているのを見かけることがありますが、多くは表面利回りが多いです。これは、購入費用で割った数値で表した利回りのことを意味します。「表面利回り=年間収入÷購入価格」で示すことができます。

【3】ケーススタディ:利回りの計算方法

土地購入費と建築費用が1億円、家賃10万円、貸室10室の場合を考えてみましょう。

10万円× 10室=100万円(月ごとの収入)×12ヶ月=1200万円(年間の収入)

1200万円÷1億円=0.12 

よって表面利回りは0.12X100=12%となります。

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3)ワンルームマンションvs1棟アパート物件!どう違う?

【1】ワンルームマンション

・メリット

ワンルームマンション投資では、入居者や施設の管理などは賃貸管理会社に任せるだけです。また、ワンルームマンションに投資をすると新築ワンルームで2~3%、中古ワンルーム4~6%程度の高金利がついてきます。投資コスパは比較的良いと言っていいでしょう。

・リスク

ワンルームマンションは売買がしやすいですが、仲介手数料や税金のリスクには注意しましょう。売れるまでに時間もかかります。

【2】1棟アパート物件

・メリット

急な病気や倒産、定年退職などで働けなくなっても一定の収入が得られることが第一のメリットです。老後資金の不安をあおる世の中で、老後の定期的な収入があることはとても心強いですね。また、他の金融商品に比べて高利回りでローリスクでもあります。さらに、建物が老朽化しても土地が手元に残るので資産を確実に残したい方にはオススメといえるでしょう。

・リスク

まず挙げられるのは、空室に対するリスク。また、ある日突然事故物件となるリスクも考慮しましょう。こればかりは防ぎようがありません。さらに金利が高いことも要注意ポイントです。

4)注目!新築物件と中古物件の比較検討

【1】新築物件

・メリット

まず新築を好む方は多いので、家賃が高くても入居者が決まりやすいことが一番のメリットとして挙げられます。また、金融機関にとっては担保力が高いとされています。フルローンでの融資をしてもらえる場合も多いそうです。資金があまりない方でも購入することが可能といえるでしょう。

そして新築ワンルームマンションを購入する場合、不動産の開発業者から直接購入することになりますので仲介手数料がかかりません。

・リスク

物件価格そのものが高く、表面利回りが低くなる傾向があります。赤字が出る物件もあるそうです。さらに、新築として入居することができるのは最初の入居者のみです。2番目の入居者からは中古扱いとなるので注意が必要です。

【2】中古物件

・メリット

初期費用が安くおさえられる点が一番のメリットでしょう。また、新築マンションより利回りが高くなるケースが多いです。さらに家賃が低いため、あらゆるターゲット層を狙うことができます。

・リスク

いっぽう一番のリスクは担保力が低いことでしょう。また、耐震性が弱い場合倒壊というリスクを避けることはできません。

5)ワンルームマンション投資で把握しておきたい7つの注意点

【1】空室リスク

空き部屋ができると、もちろん収益も減ります。家賃が高すぎないか、入居者の少ない季節柄ではないか、維持管理や宣伝に問題はないか、仲介のパートナーは信用におけるのかなどを対策として考慮する必要があります。

【2】管理費の高騰

老朽化や入居者の管理などにより、年々管理費が増えてはいないかチェックしましょう。

【3】念密な税金計算とシミュレーションを

不動産投資には消費税、印紙税、登録免許税、不動産取得税、保険料、各種手数料などがかかってきます。きちんとこれらの税金を把握して、その上に乗ってくる維持費などにより赤字を出さないように十分気を付けましょう。

【4】家賃滞納に注意

入居者の家賃滞納は、定期的な収入を崩します。滞納のペナルティを設定しておきましょう。

【5】滞納保証のある管理会社選び

滞納保証がある場合、管理会社が立て替えて払ってくれます。定期的な収入確保のためにパートナー選びも妥協せずに行いましょう。

【6】ワンルームマンション投資を始める効果的なタイミングとは

今の会社のお給料に不安、老後の資金が貯金できるか不安…。そんなお金がないことに対する不安があるときこそ、投資信託、ワンルームマンション投資をしてみるチャンスです。

【7】新築より中古を選ぶべき?

実際のケースによるのでハッキリとどちらが良いとは言えませんが、あえて自分が住みたいと思う物件を選んでみるのもいいかもしれません。あなたが住みたい部屋は、他のだれかも住みたい部屋だとも考えられます。

まとめ

1)不動産投資には家賃収入と売買による収益の二つの方法がある。

2)投資の初心者はワンルーム経営がオススメ

3)ベスト物件は新築か中古か、ワンルームか一棟かというのは一概に決めることができない

4)物件は集められる資金や立地などによって選ぶべし

5)新築か中古かは、融資額や規模により選ぼう

6)ワンルーム不動産投資の決定的ポイントは、多くの入居者が好む物件を選ぶこと

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青柳 雄太郎

ファンドマネージャー・AFP・宅地建物取引士
慶應義塾大学理工学部卒業後、大手グローバルコンサルティングファームで業務・ITコンサルティングに従事。 その後、不動産ファンドにてファンドマネージャー・社長室、外資系生命保険会社で経営企画部門を歴任。 2012年9月に株式会社BrightReachを設立し、代表取締役として現在に至る。




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