なぜ土地に消費税はかからない?税金と不動産の3つの豆知識




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北田豊

北田豊

ファイナンシャルプランナー・AFP・資産形成コンサルタント
外資系金融機関にて7年間勤務。連続年間表彰、上位1%の成績を収めた後、株式会社Bright Reachに副社長として参画、入社後半年以内で、代理店ランキング全国No.1に育て上げる。不動産・保険を活用した、節税・節約・資産形成コンサルタントとして活動。MDRT基準COTホルダー
住宅の模型と電卓

土地に消費税は直接かからない?不動産取引をしたことのない方にとっては、いろいろな疑問点があると思います。

今回は不動産の取引における消費税、土地や仲介手数料について解説します。土地に関する消費税のあれこれを把握しましょう。

なぜ土地に消費税はかからない?税金と不動産の3つの豆知識

1)そもそも消費税とは?

【1】そもそも消費税とは?

消費に対して課される租税の事です。一般消費税と個別消費税に分けられます。原則全ての物品・サービスを課税対象とする一般消費税です。基本的に販売者が納税するものです。個別消費税とは、お酒やタバコ等、特定の商品にのみ課せられる消費税です。基本的に製造者が納税するものです。

また、直接消費税と関節消費税の二つにも分かれています。直接消費税とは、負担者と納税者が同じであり、間接消費税とは負担者と納税者が異なるものを言います。

【2】マンションの販売価格とは?

マンションの販売価格=土地代+建物代+消費税

マンションにより異なりますが、土地代・建物代・消費税が含まれたものがマンションの販売価格になります。しかしこの時の消費税は建物代のみに掛かります。土地代に消費税が掛からない理由は、消費されるものではないからです。建物は使用し続けることで消費されるので、消費税が発生してしまいます。土地は消費されないものなので非課税対象になるわけです。

【3】不動産において消費税がかかる取引(課税取引)

・印紙税

印紙税は、不動産の売買契約書、建物の建築請負契約書、借入のための金銭消費貸借契約書、領収書などの課税文書を作成した場合に課税される国税のことです。作成した文書に所定の収入印紙を貼付し、消印を行い納税をします。また、同一の課税文書を複数作成した場合には、1通ごとに収入印紙を貼付が必要です。

・登録免許税

土地や建物を建築したり購入したりしたときは、所有権保存登記や移転登記等をします。この登記をする際にかかる税金が登録免許税です。

・不動産取得税

売買・贈与で不動産を取得したとき、また新築・増築したときに都道府県が課税する地方税です。相続による不動産の取得や土地区画整理事業で換地を取得した場合等は例外となります。

【4】不動産において消費税がかからない取引(非課税取引)

土地については、その譲渡や貸付において消費税が掛かりません。住宅の貸付も消費税課されません。個人の取引では、個人が所有するマイホームを売ったり譲る行為は事業にはならないので、消費税の課税条件から外れて非課税になります。

【5】なぜ”土地”に消費税がかからない?

マンションの販売価格の所でも、触れましたが、土地は消費されるものではなく、資本の移転として考えられるからです。消費税は、消費されるものに対して課される税なので、土地の譲渡や売買においては消費税が課される事はありません。

2)不動産の仲介手数料の計算方法って?

【1】仲介手数料の計算方法

宅地建物取引業法によって、仲介手数料にはルールが決められています。不動産の売買価格によって手数料は変動します。

・売買価格(税抜)が200万円以下の取引であった場合 取引額の5.4%

・売買価格(税抜)が200万円以上~400万円以下の取引であった場合 取引額の4.32%

・売買価格(税抜)が400万円以上の取引であった場合 取引額の3.24%

1000万円(税抜)の物件を購入した場合で考えてみましょう。1000万円×3.24%=32.4万円となります。しかしこれは間違いで、本来は38.88万円となります。売買価格を分けて考え、価格帯毎に手数料を計算するためです。

200万円×5.4%=10.8万円 200万円×4.32%=8.64万円 600万円×3.24%=19.44万円

10.8万円+8.64万円+19.44万円=38.88万円

これが仲介手数料の上限値となりますので、これ以上の金額を請求する事は法律上違法です。また、400万円を超える売買の時には、200万円以下と400万円以下の価格帯は200万円ずつで固定されるようになっています。

仲介手数料を簡単に計算できる方法があるので、ご紹介します。「売買価格(税抜)×3%+6万円」これに消費税を掛ける必要があるので「売買価格(税抜)×3.24%+6.48万円」となります。ただし、400万円を超える売買価格でないとこれは使えません。400万円以下の売買価格ならば、下記のもので計算してください。

・200万円以下のものなら売買価格×5.4%=仲介手数料

・201万円~400万円までのものなら売買価格×4.32%+2.16万円=仲介手数料

【2】仲介手数料のケーススタディ

不動産売買で仲介手数料を支払う必要があるのかどうかは、その物件の取引の仕方によって変わります。

・売主の場合

所有している土地や建物の売却の際にの際に、売主と買主が直接取引をする場合には仲介手数料は発生しません。

・代理の場合

代理である場合は、売主との取り決めによります。ただし、原則仲介手数料は発生します。仲介会社が代理の場合、仲介手数料が発生しない事もありますが、契約により異なるので、注意すべきでしょう。

・仲介の場合

売主と買主との仲介として取引するので、仲介手数料が発生します。ただし、業者によって手数料も違う為十分検討する必要があります。手数料が安くても販売金額自体が高ければ、実際に掛かる費用は、手数料の高いとこより高くなってしまうこともあるからです。

特殊なケースとして、仲介会社が自社物件を売却したり買取する場合、仲介手数料は発生しません。仲介手数料は買主と売主を仲介することで発生するものなので、自社物件の取引であれば仲介にはならないという訳です。

デスクワークをしているビジネスウーマン

3)不動産の取引と消費税の具体的な関係

【1】土地物件の売り買い

1.非課税対象

・借地権を含む土地の譲渡(土地の取引は非課税)

・土地に付随する物(土地に石垣や庭の木が生えているもの)

・土地と建物の一括譲渡(土地部分は非課税、建物部分は課税)

・不動産取得税や印紙税などの税金の支払い(物の購入やサービスではないので、消費税は非課税) 

2.課税対象

・土地に埋まっている地下型車庫(設備として譲渡されるので、土地譲渡の非課税とは認められない)

・土地の仲介手数料(土地の取引であっても、仲介というサービスに対しての対価なので課税)

【2】土地物件の貸し借り

1.非課税対象

・土地の貸付(土地の取引は非課税)

・更地を駐車場として使用(利用用途に関わらず、土地として貸付は非課税)

※あくまで「更地」として貸付ているので、土地として扱います。

2.課税対象

・期間が1か月未満の土地の貸付(契約内容により異なる)

※貸付期間は1か月以上で、契約期間が1か月未満であれば課税取引ですが、貸付期間は1か月以内で、契約期間が1か月以上の場合は非課税となります。

・土地付き建物の貸付(施設利用の為の貸付なので、土地と建物の金額が別に表示されていても、全額課税)

・駐車場、テニスコートの貸付(施設利用の為の貸付は課税)

【3】住宅の貸し借り

・居住用物件の貸付

契約上、居住に使うことが明らかにされていれば非課税です。

・居住用マンションの一室を事務所として貸付

どういう契約になっているかで異なります。居住用として契約しているものを無断で事務所として使用した場合には非課税です。事務所として使う契約をしていれば課税となります。

・敷金の支払い

モノやサービスに対して支払った訳ではなく、敷金を預けただけなので、非課税となります。 

【4】地代家賃

・更地を駐車場や資材置き場として使用する場合の地代

土地としての貸付なので非課税です。

・契約が1ヶ月未満の更地の地代

課税対象となりますが、課貸付期間が1か月未満かどうかは契約により判断されます。

・駐車場として整備された土地の地代

更地ではなく、施設(駐車場)として貸付しているので課税となります。

・事務所として土地付き建物を使用する場合

土地と建物の金額を区分して表示されている場合であっても、課税です(その施設の利用の為である場合は土地の貸付とは認められません)。

・店舗の賃借料

敷金と違い、資金を預けているわけではなく、支払っているため課税となります。

【5】消費税が課せられる費用

・金融機関に支払う一括繰上返済手数料

繰上返済には、手数料が必要となる場合がほとんどです。ネットバンクを中心に、手数料は無料とする場合が増えてきてはいますが、繰上返済は別です。繰上返済解約金、繰上返済違約金とも呼ばれており、手数料の相場は、金融機関により様々なので、しっかりと確認しておきましょう。こちらは消費税も課せられます。

※違約金と言うと支払いが遅れた時や、してはならない事をした時に発生するものです。繰上返済をする事は悪い事ではないのに、何故お金を支払わなければいけないかと言うと、繰上返済違約金は、繰上返済によって金融期間に支払う利息が減ります。その為、金融機関側が見込んでいた本来の利息の儲けが減ることになるので、損害賠償のようなものだと考えると理解しやすいでしょう。

・司法書士の報酬

不動産売買には、必ず登記手続きが発生します。登記に際して司法書士を使うことが一般的で、その際に発生する報酬にも消費税がかかります。

売る場合に必要な登記としては、住所の変更登記、担保の抹消登記等。買う場合に必要な登記としては、売主から買主への所有権移転登記、住宅ローンの担保(抵当権)設定登記等。これらが代表的ですが、登記や登録免許等には、税金が課せられているので、消費税の対象外となります。

※司法書士の報酬は自由化されているので、割高になる事も多いですが、10万円前後であれば適切です。住宅ローンの有無によっても変わってくるため、ケースバイケースと言えるでしょう。

4)不動産経営と税金で知っておくべきこと

【1】不動産価格は税込み表示

不動産取引の場合、「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則第10条(34)(38)」により消費税および地方消費税が課される取引の場合、その額も含んで表示するよう義務付けられています。

【2】仲介手数料は税抜き価格にかかる?

仲介手数料は不動産売買価格から建物分の消費税を差し引いたところで計算されます。その為、仲介手数料は税抜き価格に対して掛かるという訳です。

売買価格(税抜)×3%+6万円)×消費税1.08=仲介手数料(上限金額)

【3】消費税は売買の中で”いつから”課せられる?

不動産の売買では物件の引き渡しの時に、消費税が課税されます。消費税率が改正される前後で売買が行われたのであれば、その改正日の前日までに引き渡しが行われたかどうかで、消費税率が変わってきます。また不動産の契約にあたっては。全ての提供が完了した日が課税のタイミングとされています。

まとめ

1)土地に消費税は直接かからない

2)消費税以外にも税金が存在する

3)土地以外にも非課税のものがある

4)仲介手数料は、売買価格によっては高額

5)仲介手数料は、必ずしも発生するものではない

6)取引相手の選定が重要

7)個人で取引できれば経費削減になる

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